부산지방법원 2025타경22318. 동래구 낙민동 부일스톤캐슬 12층 1201호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 박봉균·박시영 각 2분의 1 공유이고, 현재 등기상 핵심은 근저당이 아니라 2022.05.11. 전입·점유를 시작한 이지현의 보증금 200,000,000원 임차권입니다. 2017년 부산은행 근저당 2건은 2017.08.31. 이미 말소됐고, 2017년 신탁도 2018.02.27. 정리됐습니다. 현재 말소기준은 2024.12.24. 부산광역시 남구 압류이며, 임차인의 전입과 임차권은 이보다 앞섭니다.

따라서 확약이 없었다면 이 물건은 단순히 “감정가 1.76억이 1.232억까지 내려온 30% 할인 물건”으로 볼 수 없습니다. 배당표상 임차인이 현재 매각대금에서 120,675,200원을 우선 배당받아도 79,324,800원이 남아 매수인에게 이어지는 구조이기 때문입니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 더 늘어나는 전형적인 선순위 대항력 임차인 구조입니다. 다만 이번 사건에는 그 구조를 뒤집는 확약서가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다

현재 말소기준은 2024.12.24. 갑구 5번 압류입니다. 그런데 이지현은 2022.04.22. 임대차계약, 2022.04.25. 확정일자, 2022.05.11. 주민등록·점유개시로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기도 2024.05.23. 마쳐져 있어 대항력 있는 선순위 임차인으로 분류됩니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.

실제 임차인은 1명, 이지현입니다. 이 사건의 중요한 후속 사실은 주택도시보증공사(양도 전: 임차인 이지현)가 2026.05.11. 확약서를 제출했다는 점입니다. 그 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 그리고 임차권등기 말소 동의입니다.

② 유찰돼도 원래는 총부담이 크게 줄지 않는 구조

선순위 대항력 임차인의 보증금은 200,000,000원으로 현재 최저가 123,200,000원보다 큽니다. 확약을 빼고 권리구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 배당으로 회수하지 못한 보증금이 늘어 매수인에게 이어집니다. 실제 시나리오에서도 그 움직임이 그대로 나타납니다.

즉 “유찰되면 선순위 보증금 리스크까지 싸진다”가 아닙니다. 확약이 없다면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커지는 구조입니다. 이번 사건에서 현재 최저가 123,200,000원을 그대로 가격 메리트로 평가할 수 있는 이유는 오직 대항력·잔존 반환청구권 포기 확약이 있기 때문입니다.

③ 시세 비교 — 수치상 78.6%, 하지만 하락 추세와 면적 차이를 함께 본다

부일스톤캐슬 실거래 12건의 전체 평균은 158,416,666원이지만, 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 156,777,777원, 최신 거래 2024.12 · 160,000,000원, 그리고 최근 거래가 이전 거래 대비 -4.0%라는 하락 추세를 우선합니다.

확약 반영 실질취득 123,200,000원은 최근 12개월 평균의 78.6%이고, 최신 거래 160,000,000원보다도 낮습니다. 숫자만 보면 가격 여유가 있습니다. 다만 거래 표본의 면적은 주로 39.29㎡이고 44.92㎡·62.29㎡ 거래도 섞여 있으며, 대상 비교 기준 면적은 52.03㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 78.6%라는 수치를 동일 면적 직접 비교 할인율로 그대로 받아들이면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족분은 79,324,800원이나, 2026.05.11. 확약으로 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 압류·세금 — 등기상 소멸과 배당 우선순위는 구분

말소기준인 2024.12.24. 압류 이후 부산광역시·국 명의 압류가 연속해서 들어왔고, 2025.07.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류가 총 6건 존재하므로 당해세가 확인될 경우 배당표 앞순위에서 차감될 수 있습니다.

• 2024.12.24. 박시영 지분 압류 · 남구(부산광역시) — 말소기준.
• 2025.02.11. 박시영 지분 압류 · 부산광역시 — 매각으로 소멸.
• 2025.02.17. 박봉균 지분 압류 · 국(북부산세무서장) — 매각으로 소멸.
• 2025.05.02. 박봉균 지분 압류 · 국(수영세무서장) — 매각으로 소멸.
• 2025.06.09. 박봉균 지분 압류 · 국(동래세무서장) — 매각으로 소멸.
• 2025.07.04. 박시영 지분 압류 · 국(강서세무서장) — 매각으로 소멸.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 동래고등학교 서측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 낙민역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 12층 건물의 12층 1201호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스난방 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 5미터 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별최고높이제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역입니다.
• 토지. 토지면적 387.0㎡, 공시지가 3,467,000원/㎡, 평지입니다.
• 단지규모. 부일스톤캐슬 29세대, 사용승인 기준 2017.05.26.입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 재확인. 2026.05.11. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 이번 1201호와 이지현 임차권에 그대로 적용되는지 확인하세요.
• 확약 없이는 가격판단 금지. 현재 배당표상 미배당 보증금은 79,324,800원입니다. 확약이 유효하지 않다면 최저가 123,200,000원만으로 시세와 비교해서는 안 됩니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 여부에 따라 우선 배당액과 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 실거래 최신성 확인. 최신 확인 거래가 2024.12이고 매각기일은 2026.09.07입니다. 거래 추세도 -4.0%이므로 현재 호가·실거래를 추가 대조해야 합니다.
• 면적 직접 비교 주의. 비교 기준 52.03㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않습니다. 39.29㎡·44.92㎡·62.29㎡ 거래를 같은 가격대로 단순 환산하지 마세요.
• 명도·임차권 말소 절차. 대항력 포기 확약이 있어도 실제 점유 상태와 임차권등기 말소 절차 진행 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “원래는 2억 보증금 인수형, 확약이 투자구조를 바꿨다”

이 물건의 본질은 감정가 176,000,000원에서 123,200,000원으로 한 번 유찰됐다는 데 있지 않습니다. 핵심은 말소기준보다 앞선 보증금 200,000,000원의 대항력 임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 79,324,800원이 미배당돼 매수인에게 이어지고, 추가 유찰 시 그 인수액은 115,712,320원, 141,118,625원으로 커집니다.

그러나 2026.05.11. 제출된 확약은 이 구조를 바꿉니다. 우선변제권만 유지하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다. 확약 반영 실질취득 123,200,000원은 최근 12개월 평균 156,777,777원의 78.6%로 수치상 가격 여유가 있습니다.

다만 시장은 -4.0% 하락 추세이고, 최신 거래가 2024.12이며, 비교 거래 면적도 대상 기준 52.03㎡와 맞지 않습니다. 따라서 결론은 권리상 확약 확인이 최우선, 가격은 현재 실거래 재확인 후 판단입니다. 확약이 그대로 유효하다는 전제에서는 인수 0원의 장점이 분명하지만, 이 사건은 확약서 한 장의 확인을 생략하고 들어갈 수 있는 물건은 아닙니다.