부산지방법원 2025타경22329. 부산 중구 보수동3가 ‘보수 에코팰리스’ 9층 901호, 전유면적 53.5144㎡의 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔(업무시설)로 확인됩니다. 소유자 이정숙은 2020.09.08. 거래가 207,000,000원에 소유권을 취득했고, 2025.07.14. 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다. 신청채권자 청구액은 231,430,208원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 선순위로 존재하는 김지광의 주택임차권입니다. 임차보증금은 220,000,000원, 주민등록·점유개시는 2022.07.08., 확정일자는 2022.06.10.입니다. 현재 회차의 배당계산만 보면 보증금 중 86,211,000원이 미배당되어 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 하지만 이 숫자를 그대로 인수액으로 잡으면 안 됩니다. 2026.05.11. 제출된 확약서에서 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 김지광 관련 실질 인수는 0원입니다.
다만 확약은 김지광 관련 권리에만 적용됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 신상혁이 901호 전부에 2025.06.02. 전입한 것으로 나타나 대항력이 있는 것으로 정리되어 있으나 보증금이 미상입니다. 또 차권자는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 자체를 단정할 수 없습니다. 이 두 임차 관계의 보증금과 점유·대항력 상태를 확정하기 전에는 최저가만으로 실제 취득원가를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 9층 901호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔(업무시설) · 전유면적 53.5144㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 이정숙 (2020.09.08. 소유권이전 · 거래가 207,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,430,208원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2020.07.17 |
① 권리 흐름 — 김지광은 확약 해소, 미상 임차인은 별도
② 임차 관계 — 인수 가능성을 사람별로 분리
| 임차 관계 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신상혁 | 901호 전부 | 2025.06.02 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 확약 밖 보증금 확인 필요 |
| 김지광 | 건물 전유부분 전부 | 2022.07.08 / 2022.06.10 | 220,000,000원 | 확약으로 포기 | 있음 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 확약 |
| 차권자 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 전입·보증금 확인 필요 |
김지광은 등기부상 주택임차권자이고 배당요구도 한 상태이지만, 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권까지 포기했습니다. 반대로 신상혁과 차권자에게 같은 내용의 확약이 있다는 자료는 없습니다. 따라서 김지광의 220,000,000원을 다시 인수액에 더하는 것도 오류이고, 다른 임차인까지 모두 0원으로 보는 것도 오류입니다.
③ 시세 비교 — 57.5%라는 숫자만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
보수에코팰리스의 전용면적 49.2㎡~52.8㎡ 거래 가운데 최근 12개월 6건 평균은 237,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 52.8㎡ 16층의 240,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 +2.4%입니다. 현재 최저가 136,500,000원은 최근 12개월 평균의 57.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.8㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 49.2㎡ | 17 | 239,000,000원 |
| 2026.03 | 49.2㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 49.2㎡ | 2 | 246,000,000원 |
| 2025.08 | 52.8㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2025.08 | 52.8㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 237,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,711,000원 |
| 1. 임차인 김지광 보증금 (우선변제) | 220,000,000원 | 133,789,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,430,208원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김지광 보증금 부족분은 86,211,000원이고, 일반 규칙만 적용하면 매수인 인수액입니다. 그러나 2026.05.11. 확약서 때문에 김지광 관련 부족분은 실질적으로 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 신상혁·차권자의 미상 보증금은 이 계산에 포함되어 있지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 김지광 룰상 인수 | 실질 처리 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 136,500,000원 | 86,211,000원 | 확약으로 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 95,550,000원 | 126,569,900원 | 확약으로 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 66,884,999원 | 154,718,931원 | 확약으로 0원 |
즉 낙찰가가 내려갈수록 배당표상 김지광 미배당액은 증가하지만, 이 사건은 확약 때문에 그 증가분을 매수인이 실질적으로 떠안지 않습니다. 다만 이 논리는 김지광에게만 적용되며, 신상혁과 차권자에게 확대 적용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 상업·업무용빌딩, 근린생활시설 및 대학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 토성역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물로 사용승인일은 2020.07.17., 본건은 9층 901호이며 전유면적은 53.5144㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·기계식 주차·스프링클러 및 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 시세. 보수에코팰리스 72세대, 최근 12개월 실거래 6건 평균 237,500,000원, 최신 거래 240,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +2.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김지광 확약서 원문 확인. 2026.05.11. 확약의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 신상혁 보증금 확인. 전입일 2025.06.02.로 대항력이 있는 것으로 정리되어 있으므로 보증금과 임대차계약, 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 차권자 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 실제 점유자·계약관계를 확인해야 합니다.
- 최저가를 실질취득가로 착각하지 않기. 136,500,000원은 미상 임차 인수액을 제외한 하한일 뿐입니다. 확인된 인수액을 모두 더한 뒤 최근 12개월 평균 237,500,000원과 최신 거래 240,000,000원에 비교해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았고, 신상혁·차권자의 미상 보증금도 포함되어 있지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 법적 효과를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “220,000,000원은 해소됐지만, 실질취득액은 아직 미정”
이 물건을 처음 보면 가장 큰 위험은 김지광의 임차보증금 220,000,000원입니다. 현재 매각가 136,500,000원 기준 배당표에는 86,211,000원의 부족분이 발생하고, 통상의 대항력 인수형이라면 그 부족분을 매수인이 부담하게 됩니다. 하지만 이 사건에는 2026.05.11. 확약이 있어 김지광이 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 김지광 관련 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 신상혁은 대항력이 있는 것으로 조사됐으나 보증금이 미상이고, 차권자는 전입일과 보증금 모두 확인되지 않았습니다. 이 위험은 김지광 확약으로 없어지지 않습니다. 최저가 136,500,000원이 최근 12개월 평균 237,500,000원의 57.5%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 미상 보증금 인수액을 모르는 상태에서는 실질취득가가 얼마인지 자체가 확정되지 않습니다. 결론은 분명합니다. 김지광 리스크는 해소, 가격은 외형상 낮음, 그러나 확약 밖 임차인 확인 전에는 입찰 판단 보류. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 미상 임차인의 실제 보증금과 대항력 확인입니다.
