부산지방법원 2025타경22464. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 12층 1214호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김미향·황의순 공유이고, 지분은 각각 100분의 5·100분의 95입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2019.11.29 주식회사우리은행 근저당권 95,760,000원입니다. 임차인 김미라의 주민등록·점유개시일은 2023.02.28, 임차권등기는 2024.04.01로 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 매수인이 승계할 보증금도 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 98,700,000원이고, 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래는 모두 245,000,000원입니다. 수치만 보면 최저가는 최근 12개월 평균의 40.3%입니다. 그러나 대상 전용면적 27.0093㎡와 거래 표본 면적이 맞지 않으며, 최근 거래가 과거 거래보다 -8.4% 낮아진 추세이므로 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 12층 1214호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택 이용중 · 전용 27.0093㎡ · 20층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 김미향 100분의 5 · 황의순 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 54,973,866원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2019.11.05 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2019.11.29 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정된 양산농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 김미라의 전입·점유는 2023.02.28, 임차권등기는 2024.04.01로 후순위입니다. 보증금은 50,000,000원이지만 대항력 판정은 없음이고, 매수인 인수액도 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미라 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2023.02.28 | 2023.02.16 | 2024.04.01 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
② 시세 비교 — 40.3%라는 숫자보다 ‘면적 불일치’가 먼저
대동레미안센트럴시티5의 거래 표본은 3건이고 전체 평균은 260,000,000원입니다. 하지만 가격 판단에는 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 245,000,000원이며 최근 추세는 -8.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.17㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
현재 최저가 98,700,000원은 최근 12개월 평균의 40.3%입니다. 다만 대상 전용은 27.0093㎡이고 거래 표본은 44.17㎡·53.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 “최근 시세의 40.3%에 산다”는 식의 직접 비교는 적절하지 않습니다. 더구나 최근 거래가 과거 거래 대비 -8.4% 하락한 추세라, 가격 메리트는 동일 또는 유사 면적 거래를 추가 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,176,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 95,760,000원 | 95,760,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 54,973,866원 | 763,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 150,733,866원, 총 배당액은 96,523,400원, 미배당액은 54,210,466원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 54,973,866원 중 예상 배당은 763,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도1호선 범내골역 북측 인근이며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 12층 1214호이며 사용승인일은 2019.11.05입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방, 화재탐지 및 경보설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 18m, 동측 약 8m 내외 포장도로에 접하고, 일반상업지역·방화지구·상대보호구역 등에 속합니다.
- 단지·거래. 대동레미안센트럴시티5는 187세대이며, 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이라 가격 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 김미라의 주민등록·점유개시 2023.02.28은 말소기준 2019.11.29보다 늦습니다. 제공 판정상 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 의무관계를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인하세요.
- 시세 면적 보정. 대상 전용은 27.0093㎡인데 최근 거래는 44.17㎡·53.06㎡입니다. 최저가 40.3%만 보고 직접적인 할인율로 해석하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래가 과거 거래 대비 -8.4% 수준입니다. 전체 평균 260,000,000원보다 최근 12개월 평균 245,000,000원과 최신 거래 245,000,000원을 우선해 보세요.
- 배당 부족. 현재 최저가 가정에서 채권 미배당액은 54,210,466원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 제공 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 비교표본 확인이 먼저”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2019.11.29 우리은행 근저당권, 실제 임차인 김미라는 2023.02.28 전입·점유한 후순위 임차인이고 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가와 실질취득금액도 98,700,000원으로 같습니다.
다만 가격 판단은 한 단계 더 보수적으로 해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 245,000,000원, 최저가는 그 40.3%지만 대상 전용 27.0093㎡와 거래 표본 면적이 다릅니다. 게다가 최근 추세는 -8.4%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 동일·유사 면적 시세 확인 전에는 가격 우위를 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
