81,900,000원
부산지방법원 2025타경22465. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 11층 1107호 아파트입니다. 감정가는 117,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 81,900,000원입니다. 등기상 핵심은 2019.11.29. 설정된 우리은행 근저당권 72,240,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 경매개시결정과 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 임차권자 이민주는 보증금 50,000,000원, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2020.03.03.입니다. 말소기준인 2019.11.29.보다 늦으므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 임차보증금이 존재하더라도 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 대항력 인수형은 아니며, 현재 회차 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22465 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 11층 1107호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 대상 면적 | 21.2859㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 11층 · 사용승인일 2019.11.05 |
| 소유자 | 황의순 지분 100분의 95 · 김미향 지분 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 54,899,894원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
2019.11.13. 양산농업협동조합 근저당권은 채권최고액 5,160,000,000원으로 먼저 설정됐지만 2019.11.29. 일부포기로 등기상 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 72,240,000원입니다. 이후 2024.05.07. 임차권등기와 2025.08.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민주 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2020.03.03 / 2020.03.03 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
이민주는 2024.05.07. 임차권등기를 했고 배당요구가 접수돼 있습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 현재 예상배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 어느 시나리오에서도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 커 보이지만 ‘면적 불일치’
단지 거래자료는 모두 대상 면적 21.2859㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 44.17㎡ 9층 245,000,000원 1건이며, 전체 3건 평균은 260,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 거래 대비 -8.4%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
수치상 최저가 81,900,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 33.4%이고 전체 평균 260,000,000원의 31.5%입니다. 그러나 거래 표본 면적이 44.17㎡·53.06㎡인 반면 대상 면적은 21.2859㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 이 비율만으로 가격 메리트를 가점하거나 “최근 시세보다 저렴하다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 72,240,000원 | 72,240,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 54,899,894원 | 7,785,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 127,139,894원 중 80,025,800원이 배당되고, 47,114,094원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 청구액 54,899,894원 중 7,785,800원이 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 81,900,000원 | 80,025,800원 | 47,114,094원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 57,330,000원 | 55,898,060원 | 71,241,834원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 40,131,000원 | 39,008,642원 | 88,131,252원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서초등학교 북서측 인근으로 업무시설·근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 건물. 2019.11.05. 사용승인된 20층 건물의 11층으로, 위생·급배수·엘리베이터·공동현관·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·방화지구이며 북동측 약 17m 도로, 남동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티5는 187세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 이민주의 임차권등기·배당요구와 실제 배당순위를 매각물건명세서 및 배당 관련 원본에서 최종 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택 등록 관련 등기가 현재도 어떤 효력을 가지는지 확인하세요.
- 시세 표본 면적. 44.17㎡·53.06㎡ 거래를 21.2859㎡ 대상 물건의 직접 시세로 사용하지 말고 동일·유사 면적 거래를 추가 확인하세요.
- 하락 추세. 최근 거래가 과거 거래보다 낮고 추세가 -8.4%인 점을 응찰가 산정에 반영하세요.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 미배당 47,114,094원이 발생하므로 채권자 배당 부족과 매수인 인수 여부를 혼동하지 마세요. 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 별개
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.11.29. 우리은행 근저당, 임차인 이민주의 전입·확정일자는 2020.03.03.으로 뒤에 있어 대항력이 없고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가는 81,900,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔고, 단지 최근 거래 245,000,000원과 비교하면 숫자상 큰 차이가 보입니다. 그러나 대상 면적은 21.2859㎡, 거래 표본은 44.17㎡·53.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -8.4%입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 동일·유사 면적 실거래를 확인한 뒤 판단해야 한다”입니다.
