부산지방법원 2025타경22469. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 6층 610호 아파트입니다. 등기상 소유자는 황의순 지분 100분의 95, 김미향 지분 100분의 5입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2019.11.29 설정된 주식회사우리은행 근저당권 75,600,000원입니다. 그 뒤의 부산진구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 정고운의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
핵심 임차인은 정고운입니다. 임대차계약일은 2023.03.06, 점유개시일은 2023.03.10, 주민등록과 확정일자는 2023.03.17이며 임차보증금은 40,000,000원입니다. 전입시점이 말소기준권리인 2019.11.29보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024.10.18 접수됐고 배당요구도 확인되지만, 제공된 권리판정상 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22469 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 6층 610호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 22.8892㎡ · 지하2층 지상20층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 황의순 100분의 95 · 김미향 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 41,864,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.11.13 대저농업협동조합 근저당권 5,160,000,000원은 공동담보로 설정됐으나 2019.11.29 일부포기로 말소됐습니다. 2025.04.24 국 압류 역시 2025.09.01 해제되어 2025.09.02 말소됐습니다.
② 임차인 — 보증금은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정고운 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 40,000,000원 | 2023.03.17 / 2023.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
정고운의 임대차계약일은 2023.03.06, 점유개시일은 2023.03.10이며 주민등록일과 확정일자는 모두 2023.03.17입니다. 말소기준권리 2019.11.29 이후 전입이므로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 2024.10.18 주택임차권등기가 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 보증기관 승계나 대위신고는 없어 실제 임차인은 정고운 1명입니다.
③ 시세 비교 — 수치는 낮지만 ‘같은 면적’ 비교가 아니다
단지명은 대동레미안센트럴시티5, 187세대, 사용승인일은 2019.11.05입니다. 대상 전용면적은 22.8892㎡인데 확인된 실거래 표본은 44.17㎡와 53.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 단지 가격 흐름 참고용으로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.17㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
현재 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 34.3%로 계산되어 있으나, 대상 22.8892㎡와 거래표본 44.17㎡가 다르므로 이 비율을 곧바로 “66% 이상 저렴하다”는 식의 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 특히 최근 거래 흐름은 과거 거래보다 -8.4%로 내려와 있어 하락 추세도 함께 반영해야 합니다.
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 현재는 1회 유찰 상태이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 58,799,999원, 이어서 41,159,999원입니다. 가격만 낮아지는 것과 실제 시장가 대비 싸지는 것은 별개이므로, 면적이 맞는 비교사례 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 2. 강제경매신청 · 주택도시보증공사 | 41,864,034원 | 6,488,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
84,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 117,464,034원, 채권자 예상배당은 82,088,000원, 미배당은 35,376,034원입니다. 주택도시보증공사는 청구액 41,864,034원 중 6,488,000원이 배당되는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
정고운의 임차보증금 40,000,000원은 위 예상배당표에서 별도 배당액이 산정되어 있지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 이 미배당 여부가 곧 매수인의 보증금 인수로 연결되지는 않습니다. 실제 배당순위·배당액은 매각물건명세서와 배당관계 원본으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 지하철1호선 범내골역 동측 주변으로, 근린생활시설·공동주택·오피스텔·숙박시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통사정은 비교적 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하2층·지상20층 건물이며 난방시설·엘리베이터·공동현관기·화재경보설비 등이 확인됩니다.
- 도로. 북동측 폭 약 18미터, 남동측 폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로가 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 소로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,252.6㎡, 공시지가 5,396,000원/㎡, 평지·부정형·중로각지로 조사되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 정고운은 보증금 40,000,000원, 전입·확정일자 2023.03.17, 임차권등기 2024.10.18입니다. 대항력 없음 판정과 최신 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 효력과 말소 여부를 최신 등기·명세서에서 확인하세요.
- 시세 면적 일치 여부. 대상은 22.8892㎡, 확보된 거래는 44.17㎡·53.06㎡입니다. 반드시 대상과 유사한 면적의 거래·매물로 가격을 재검증하세요.
- 하락 추세. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -8.4%입니다. 전체 평균 260,000,000원만 근거로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 제시된 다음 회차 금액은 58,799,999원, 이후 41,159,999원입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 중 상당액이 미배당되는 구조이고 소유자 잔여는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 비교표본을 다시 맞춰야 한다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.11.29 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 정고운의 전입은 2023.03.17로 늦어 대항력이 없습니다. 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있으며 매수인 인수 예상액도 0원입니다.
가격은 조금 다른 시선이 필요합니다. 감정가 120,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 84,000,000원이지만, 최근 12개월 실거래 245,000,000원은 44.17㎡ 거래이고 이 물건은 22.8892㎡입니다. 면적이 맞지 않는 거래를 근거로 최저가 34.3%라는 숫자만 강조하면 가격을 과대평가할 수 있습니다. 최근 추세도 -8.4%입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 대상 면적에 맞는 시세를 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.