부산지방법원 2025타경22470. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 11층 1109호 아파트입니다. 공유자는 김미향 100분의 5, 황의순 100분의 95이고, 현재 경매의 말소기준은 2019.11.29 접수된 우리은행 근저당권 78,960,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 정영찬의 임차권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
핵심 임차인은 정영찬 1명입니다. 임대차계약일은 2022.08.30, 점유개시는 2022.09.16, 주민등록일은 2022.09.27, 확정일자는 2022.08.30이며 보증금은 60,000,000원입니다. 주민등록일이 말소기준권리인 2019.11.29보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22470 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 11층 1109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택으로 이용중 · 대상 면적 22.8892㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 11층 · 사용승인일 2019.11.05 |
| 소유자 | 김미향 지분 100분의 5 · 황의순 지분 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 62,694,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
등기부상 2019.11.13 양산농업협동조합 근저당권 5,160,000,000원이 있었으나 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2019.11.29 우리은행 근저당권입니다. 2025.04.24 국의 압류 역시 2025.09.01 해제로 말소됐습니다. 2025.08.05 강제경매개시결정은 주택도시보증공사가 신청했고, 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영찬 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2022.09.27 | 2022.08.30 | 대항력 없음 | 확정일자 있음 | 인수 0원 |
정영찬의 임차권등기 접수일은 2024.09.25이고 배당요구도 같은 날 접수됐습니다. 임대차계약일 2022.08.30, 확정일자 2022.08.30, 주민등록일 2022.09.27 모두 말소기준 2019.11.29보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션은 이 임차인을 매수인 승계 없음으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 가격 격차는 크지만 면적 불일치 주의
대동레미안센트럴시티5의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 260,000,000원이지만, 하락장 보정 원칙상 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봅니다. 최근 12개월 거래는 2025.05의 245,000,000원 1건이고, 최신 거래도 같은 245,000,000원입니다. 현재 최저가 84,000,000원은 이 최근 기준의 34.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
다만 중요한 제한이 있습니다. 대상 면적은 22.8892㎡인데 실거래 표본은 44.17㎡와 53.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 84,000,000원과 245,000,000원을 그대로 1대1 비교해 “확실히 싸다”고 결론내리는 것은 무리입니다. 여기에 최근 12개월 평균이 과거 거래 대비 -8.4%로 내려온 하락 추세도 확인됩니다. 가격 차이는 분명 크지만, 면적 차이와 하락 흐름을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 78,960,000원 | 78,960,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 62,694,052원 | 3,128,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 84,000,000원 가정에서 총 채권액은 141,654,052원, 총 배당액은 82,088,000원, 미배당은 59,566,052원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 62,694,052원 중 3,128,000원을 배당받는 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 59,566,052원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 58,799,999원 | 57,341,599원 | 84,312,453원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 41,159,999원 | 40,019,119원 | 101,634,933원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 대항력 있는 임차보증금이 없어 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 낙찰자의 인수부담이 늘어나는 대항력 임차인 인수형과는 구조가 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 동측 인근이며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 교통사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.11.05 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 11층이며, 승강기·도시가스 난방·화재탐지 및 경보설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구에 속하고 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역이 포함됩니다. 북측 약 18m, 동측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지는 187세대이고 확인된 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 실거래 표본은 3건으로 많지 않고 대상 면적과도 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 정영찬의 주민등록일 2022.09.27이 말소기준 2019.11.29보다 늦다는 점과 매각물건명세서의 인수 여부를 원문에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리관계를 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 시세 면적 보정. 최근 거래 245,000,000원은 44.17㎡ 거래이고 대상 면적은 22.8892㎡입니다. 같은 면적 또는 유사 면적 거래를 추가 확인하지 않고 34.3% 할인율을 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 -8.4%입니다. 과거 전체 평균 260,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 명도. 임차권등기가 존재했던 주거용 아파트이므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 면적 보정이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2019.11.29 우리은행 근저당이고, 정영찬 임차인의 전입은 2022.09.27로 후순위여서 대항력이 없습니다. 보증금은 60,000,000원이지만 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 120,000,000원에서 1회 유찰된 84,000,000원까지 내려왔습니다.
다만 가격 판단은 숫자만 보면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 245,000,000원이라 현재 최저가는 그 34.3%지만, 해당 거래는 44.17㎡이고 대상 면적은 22.8892㎡로 일치하지 않습니다. 게다가 최근 거래 추세도 -8.4%입니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 동일·유사 면적 시세 확인 후 확정”입니다. 민간임대주택등기의 처리관계까지 원문에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
