부산지방법원 2025타경22471. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 5층 508호 아파트입니다. 감정가는 117,000,000원, 현재 최저매각가는 81,900,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자는 김미향 지분 100분의 5, 황의순 지분 100분의 95입니다. 권리분석의 기준은 2019.11.29. 설정된 우리은행 근저당 73,920,000원이고, 그 이후의 부산진구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 임회련 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 핵심은 임차권입니다. 임회련은 임대차계약일 2020.02.21., 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2020.02.27., 보증금 50,000,000원으로 임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 말소기준인 우리은행 근저당 2019.11.29.보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당자료상 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22471 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 5층 508호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상 면적 22.408㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김미향 100분의 5 · 황의순 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 52,303,751원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019.11.13. 대저농업협동조합 근저당 5,160,000,000원이 설정됐지만 2019.11.29. 일부포기로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당 73,920,000원입니다. 이후 등기된 부산진구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 김미향 지분 압류와 임회련의 주택임차권은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임회련 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2020.02.27. / 2020.02.27. | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임차권등기명령은 2024.10.10. 부산지방법원 2024카임1091로 이루어졌고, 2024.10.16. 등기됐습니다. 배당요구도 확인되지만 우선변제 여부는 별도로 확정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘동일 면적 시세’가 아니다
대동레미안센트럴시티5는 187세대, 2019.11.05. 준공입니다. 확인된 실거래는 3건이며, 전체 평균은 260,000,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 245,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 -8.4%로 낮아 하락 추세도 확인됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
현재 최저가 81,900,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 33.4%입니다. 표면적으로는 매우 낮아 보입니다. 그러나 대상 면적은 22.408㎡이고, 비교 실거래는 44.17㎡와 53.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 33.4%를 그대로 할인율이나 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 특히 최근 추세가 -8.4%이므로 과거 전체 평균 260,000,000원을 근거로 가격 점수를 높이는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 73,920,000원 | 73,920,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 52,303,751원 | 6,105,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 126,223,751원, 채권자 총 배당액은 80,025,800원, 미배당액은 46,197,951원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 81,900,000원 | 80,025,800원 | 46,197,951원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 57,330,000원 | 55,898,060원 | 70,325,691원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 40,131,000원 | 39,008,642원 | 87,215,109원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 채권자 미배당은 46,197,951원에서 70,325,691원, 87,215,109원으로 커지지만, 임회련의 임차권은 대항력이 없기 때문에 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구보건소 북측 인근이며 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 범내골역이 있어 제반 교통사정이 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물의 5층 508호이며 승강기·도시가스·난방·소화전·화재경보·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 북동측 약 18미터, 남동측 약 8미터 도로와 접합니다. 토지면적은 1,252.6㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 어려워 관련 공부와 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 임회련 보증금 50,000,000원은 확인되지만 대항력은 없습니다. 매각물건명세서와 배당요구 내용을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 있으므로 관련 등기 내용과 경매 후 처리 상태를 원본으로 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 확보된 실거래 면적 44.17㎡·53.06㎡는 대상 22.408㎡와 다릅니다. 같은 면적·유사 호수 실거래 확인 없이 33.4%를 할인율로 사용하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래는 과거 거래보다 -8.4% 낮습니다. 전체 평균 260,000,000원보다 최신 거래 245,000,000원을 우선 참고하되 면적 차이를 함께 보세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 어려웠으므로 실제 이용상태·관리상태·수리비를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 추가 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임회련 임차권은 후순위이며 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 1회 유찰로 최저가는 81,900,000원까지 내려왔습니다.
그러나 시세 판단은 별개입니다. 최근 12개월 거래 245,000,000원과 비교하면 최저가는 33.4%에 불과하지만, 그 거래 면적은 44.17㎡이고 대상은 22.408㎡입니다. 여기에 최근 추세도 -8.4%입니다. 따라서 이 물건을 “시세의 3분의 1이라 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 입찰가격은 동일 면적 시세를 추가 확인한 뒤 정해야 하는 물건입니다.
