부산지방법원 2025타경22472. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 7층 706호 아파트입니다. 소유자는 김미향·황의순 공유이고, 말소기준권리는 2019.11.29. 우리은행 근저당권 68,880,000원입니다. 그 뒤 부산진구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 안은비의 주택임차권등기가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기된 안은비보다 확인되지 않은 추가 임차관계입니다. 안은비는 임대차계약일 2022.03.04., 주민등록·점유개시·확정일자 2022.03.11.이고, 말소기준권리인 2019.11.29.보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 채권양은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 “매수인 인수 0원”은 현재 배당 시뮬레이션의 가정값일 뿐, 현 단계에서 확정적인 무인수 물건으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22472 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 7층 706호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 · 철근콘크리트조 20층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 김미향 지분 100분의 5 · 황의순 지분 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 63,778,984원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.11.13. 설정된 대저농업협동조합 근저당권 5,160,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준은 2019.11.29. 우리은행 근저당권 68,880,000원입니다. 이후 부산진구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 안은비의 주택임차권도 말소기준권리보다 늦은 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 1명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안은비 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2022.03.11. / 2022.03.11. | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 채권양 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
안은비는 전입일이 2022.03.11.로 말소기준권리 2019.11.29.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 반면 채권양은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증기관 대위·승계로 인한 중복신고는 없으며, 확인 대상은 자료상 2명입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 비교 표본이 다르다
대동레미안센트럴시티5의 실거래 자료는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 245,000,000원 1건이고, 전체 평균은 260,000,000원입니다. 최근 거래는 과거 거래 대비 -8.4% 추세로 내려온 것으로 표시됩니다. 현재 최저가 81,200,000원은 최근 12개월 평균의 33.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
다만 이 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 시세 조회 대상면적은 21.2149㎡로 표시되어 있고, 실거래 표본은 44.17㎡·53.06㎡여서 면적 일치가 확인되지 않습니다. 따라서 33.1%라는 비율만 보고 “시세의 3분의 1 수준이라 매우 싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 최근 거래 추세도 -8.4%이므로 가격 매력 평가는 동일 면적·동일 유형 거래를 다시 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,861,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 68,880,000원 | 68,880,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 63,778,984원 | 10,458,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권 총액은 132,658,984원, 채권자 예상배당은 79,338,400원, 미배당은 53,320,584원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 63,778,984원 중 예상배당은 10,458,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 81,200,000원 | 79,338,400원 | 53,320,584원 | 10,458,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 77,242,104원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 93,987,168원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 범내골역 동측 인근으로 공동주택·업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 범내골역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라지붕 20층 건물 내 7층 706호이며, 승강기·기계식주차·도시가스 난방·소방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 18M 내외, 남동측 약 8M 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·소로1류·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역입니다.
- 토지. 공시지가 5,396,000원/㎡, 토지면적 1,252.6㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티5는 187세대, 2019.11.05. 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 채권양 전입일 확인. 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원본에서 말소기준일 2019.11.29.보다 빠른지 확인해야 합니다.
- 채권양 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 가능액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 안은비 권리 구분. 안은비는 2022.03.11. 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력 없음으로 구분됩니다.
- 시세 표본 재검증. 최근 거래는 44.17㎡·53.06㎡이고 시세 조회 대상면적은 21.2149㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -8.4%를 감안해 과거 전체 평균 260,000,000원보다 최근 거래 245,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택 등록과 매각 이후 처리관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인 전입자료·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 임차인이 먼저”
이 물건은 감정가 116,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 81,200,000원까지 내려와 있습니다. 최근 12개월 거래 245,000,000원과 숫자만 비교하면 33.1% 수준이지만, 거래 면적이 일치하지 않고 최근 추세도 -8.4%여서 단순한 시세차익 판단은 위험합니다.
권리 쪽에서는 안은비의 60,000,000원 임차보증금이 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 비교적 명확합니다. 그러나 채권양은 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 배당표의 인수액 0원만 믿고 “권리 깨끗”으로 결론낼 단계가 아닙니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리확인은 아직 끝나지 않았습니다. 이 사건의 승부처는 채권양의 실제 전입시점과 보증금을 입찰 전에 확정하는 것입니다.
