대구지방법원 2025타경881. 대구 북구 금호동 통칭 ‘부림프라자’ 제1층 제105호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 구분상가입니다. 소유자 정재욱이 2014.11.14. 소유권을 취득한 날 하나은행 명의의 채권최고액 324,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.

권리관계만 보면 말소기준일이 명확하고, 이름이 확인된 임차인 2명의 전입일도 모두 말소기준보다 늦습니다. 그러나 매각물건명세서에는 별도로 이름이 아닌 ‘점포’라는 점유 항목이 존재하고, 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 없는 임차인으로 단정해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 보고 원본 서류와 현장을 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

2014.08.04. 주식회사대구은행 명의로 설정됐던 을구 1~3번 근저당은 2014.11.14. 등기부상 말소됐습니다. 같은 날 정재욱에게 소유권이 이전되고 하나은행 근저당 324,000,000원이 새로 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 2015.12.14. 회사합병에 따라 해당 근저당권자가 하나은행으로 이전된 기록은 같은 담보권의 승계이며, 2025.06.09. 경매개시결정과 2025.08.05. 서울신용보증재단 가압류는 기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

임차인·점유 분석

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 이름이 확인되는 실제 인적 임차인은 이종욱·권소연 2명입니다. 두 사람의 보증금은 각각 10,000,000원으로 확인되지만, 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 별도의 ‘점포’ 항목은 인적 사항·전입일·보증금이 미상이라 독립된 확인 대상으로 남습니다.

② 가격 판단 — 24% 하락만으로 싸다고 할 수 없다

감정가 268,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 64,346,000원, 감정가의 24.0%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하거나 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 311,212,228원에서 343,437,993원으로 커지지만, 분석된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 현재 확인된 권리와 배당 구조를 기준으로 한 결과이므로, 전입일·보증금이 미상인 ‘점포’ 점유자의 실제 계약관계가 확인돼야 최종 인수 판단을 확정할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 64,346,000원 가정)

총 채권액 374,000,000원 중 채권자 예상배당은 62,787,772원, 미배당은 311,212,228원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당은 당해세와 임차인 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대구광역시 북구 금호동 소재 금호근린공원 남서측에 위치하며, 주변은 금호택지지구 내 상가·숙박업소·공원 등으로 형성돼 있습니다.
• 이용. 통칭 부림프라자 제1층 제105호 구분상가로, 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 교통·도로. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통이며, 건물 서측으로 왕복 3차선 도로와 접합니다.
• 구조·설비. 철골철근콘크리트구조 3층 건물로 외벽은 화강석·스톤코트, 내벽은 판넬·석고보드, 바닥은 에폭시·타일, 창호는 강화유리이며 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 토지면적 1,739.4㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용 중이며 평지의 부정형 토지입니다. 공시지가는 1,565,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 이미 4회 유찰됐고 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 실제 임대수익과 공실·점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점포 점유자 확인. 전입일·보증금이 미상인 ‘점포’ 항목의 실제 점유자, 계약일, 보증금, 점유 부분을 원본 명세서와 현장에서 확인하세요.
• 용도 대조. 감정평가상 근린생활시설이나 일부 점유 조사에는 주거 사용 표시가 있습니다. 실제 이용 형태와 내부 구조를 확인하세요.
• 임차인 원본 대조. 이종욱·권소연의 계약서, 확정일자, 배당요구 여부와 권소연의 2025.08.08. 배당요구 접수 내용을 확인하세요.
• 시세·임대료 조사. 감정가 대비 24.0%라는 할인율만 사용하지 말고, 인근 구분상가 매매가·보증금·월세·공실 기간을 직접 비교하세요.
• 관리비·시설 확인. 상가 관리비 체납, 공용부분 비용, 전기·급배수·소방·승강기 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 배당 변동 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 채권계산서와 배당요구 종기를 대조하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “24% 낙폭보다 미상 점유가 먼저다”

이 물건은 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 관계가 비교적 명확합니다. 이종욱·권소연은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이름·전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘점포’ 점유 항목은 그대로 남아 있습니다.

또한 감정가 268,000,000원이 64,346,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 비교 실거래가가 확인되지 않고 이미 4회 유찰된 근린생활시설이므로, 임대수익·공실·실제 점유·상권 가격을 확인하지 않은 할인율은 의미가 제한적입니다. 결론은 후순위 권리는 소멸하지만, 미상 점유와 시장가격 확인 전에는 보수적으로 접근할 C등급 물건입니다.