92,400,000원
대구지방법원 2025타경3932. 포항시 남구 이동 ‘이동팰리스’ 3층 302호, 전용 77.68㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이수한이며, 2016.01.19. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 160,000,000원입니다. 같은 날 북안농업협동조합이 채권최고액 114,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023년 박상후의 근저당권과 2024~2025년 가압류 4건, 2025.07.16. 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리관계상 이들은 매각으로 소멸하고, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리보다 현재 가격과 현장 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3932 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 이동 648-13 이동팰리스 3층 302호 도로명: 경상북도 포항시 남구 대이로189번길 21-5 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 77.68㎡ · 철근콘크리트조 8층 건물 중 3층 302호 |
| 단지 | 이동팰리스 · 14세대 · 2005-12-02 준공 |
| 소유자 | 이수한 · 2016.01.19. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북안농업협동조합 / 103,395,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.01.19. 북안농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 박상후 근저당권, 경북신용보증재단·서포항새마을금고·서포항농업협동조합·북안농업협동조합 가압류와 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 등기돼 있던 전세권과 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 66.5%
이동팰리스 전용 77.68㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 134,666,666원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 자료를 우선해 봐야 합니다. 최신 거래는 2025.09 · 139,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 139,000,000원입니다. 현재 최저매각가 92,400,000원은 이 최근 평균의 66.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 77.68㎡ | 5 | 139,000,000원 |
| 2022.09 | 77.68㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2021.09 | 77.68㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 77.68㎡ | 1건 | 139,000,000원 |
| 전체 평균 | 77.68㎡ | 3건 | 134,666,666원 |
최근 가격 추세는 과거 거래 대비 +4.9%입니다. 따라서 제공된 실거래만 놓고 보면 하락 추세로 볼 근거는 없고, 현재 최저가는 최신 거래와 최근 12개월 평균보다 낮아 가격 여유가 있는 구간입니다. 전체 평균 대비 비율은 68.6%지만, 이 사건에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래 기준인 66.5%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,200원 |
| 1. 근저당 · 북안농업협동조합 | 114,000,000원 | 90,336,800원 |
| 2. 근저당 · 박상후 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 40,198,340원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서포항새마을금고 | 10,408,418원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서포항농업협동조합 | 10,229,441원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 북안농업협동조합 | 10,843,895원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 200,680,094원 중 예상배당은 90,336,800원이고 미배당은 110,343,294원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 이 미배당 채권과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 이동 소재 이동고등학교 북동측 인근입니다. 간선대로변 상가·주택 혼용지대로 아파트, 다가구주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 8층 건물 중 3층 302호입니다. 승강기, 도시가스, 난방, 위생·급배수, 화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 8M 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접함·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지. 토지면적 509.0㎡, 공시지가 926,800원/㎡입니다.
- 환금성. 이동팰리스는 14세대이고 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단 시 최근 거래뿐 아니라 실제 매물과 개별 호수 상태 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 명단은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 내부상태 확인. 이해관계인 부재·잠금장치로 내부 현황은 개략 조사됐습니다. 수리 필요 여부를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 134,666,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 139,000,000원을 우선 비교 기준으로 보세요.
- 가격 메리트. 현재 최저가 92,400,000원은 최근 12개월 평균의 66.5%입니다. 실거래 표본이 적다는 점을 함께 감안해 응찰가를 판단하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 110,343,294원이 발생하지만 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 현장 점유상태를 입찰 전에 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 현장과 환금성을 본다
이 사건은 권리구조 자체가 복잡한 물건은 아닙니다. 2016.01.19. 북안농업협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 권리들이 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 눈에 띕니다. 감정가 132,000,000원에서 1회 유찰돼 92,400,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 139,000,000원의 66.5%입니다. 최근 가격 추세도 +4.9%로 제시돼 있어 제공된 실거래 기준으로는 가격 메리트를 인정할 수 있습니다. 다만 14세대 단지에 확인된 거래가 3건뿐이고, 감정평가상 임대관계와 내부 현황 확인이 충분하지 않았다는 점은 반드시 별도로 확인해야 합니다. 권리는 양호, 가격은 유리한 편, 최종 승부처는 점유·내부상태와 실제 환금성 확인입니다.
