부산지방법원 2025타경22476. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 4층 406호 아파트입니다. 감정가 110,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 77,000,000원입니다. 소유자는 김미향 지분 100분의 5, 황의순 지분 100분의 95이고, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 64,824,463원입니다.
권리 흐름의 기준점은 2019.11.29 우리은행 근저당권 68,880,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 대저농업협동조합 근저당권 5,160,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 우리은행 근저당을 기준으로 부산진구 압류와 경매개시결정, 정미진의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 별도 점유자로 기재된 채권양은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22476 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 4층 406호 · 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 20층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김미향 지분 100분의 5 · 황의순 지분 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 64,824,463원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물·단지 참고 | 대동레미안센트럴시티5 · 187세대 · 2019.11.05 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 점유관계는 확인 필요
말소기준은 2019.11.29 우리은행 근저당입니다. 정미진의 임대차계약일은 2020.02.29, 확정일자는 2020.03.04, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.03.23으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 정미진은 대항력 없음으로 정리되고 임차권등기 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 임차인·점유자 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미진 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.23 | 2020.03.04 | 60,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 배당요구 2024.07.19 현재 예상배당표에는 별도 배당 반영 없음 | 확인된 인수 0원 |
| 채권양 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 확인 필요 | 미상 | 확인 필요 보증금·대항력 미상 |
정미진의 보증금은 60,000,000원이지만 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으므로, 현재 확인된 구조에서는 낙찰자가 이 보증금을 승계하지 않습니다. 반면 채권양은 핵심 정보가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’도, ‘인수 없음’도 단정할 수 없습니다. 따라서 아래의 77,000,000원 실질취득은 어디까지나 현재 확인된 권리 기준입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 낮지만, 같은 면적 비교가 아니다
대동레미안센트럴시티5의 확인된 실거래는 3건입니다. 다만 시세 분석의 대상 면적은 21.2149㎡인데, 확인된 거래는 44.17㎡와 53.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 단순 금액 차이를 그대로 ‘할인율’이나 ‘안전마진’으로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 245,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 245,000,000원이고, 현재 최저가 77,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 31.4%로 집계됩니다. 그러나 이 수치는 서로 다른 면적의 거래를 금액만 놓고 비교한 결과이므로 ‘시세보다 68.6% 싸다’는 식으로 해석하면 안 됩니다. 더구나 최근 가격 추세는 과거 거래 대비 -8.4%로 하락 방향입니다. 전체 평균 260,000,000원보다 최근 12개월 245,000,000원을 우선해서 봐야 하고, 그마저도 면적 불일치 때문에 직접적인 응찰가 기준으로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,786,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 68,880,000원 | 68,880,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 64,824,463원 | 6,334,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 133,704,463원 중 75,214,000원이 배당되고, 미배당액은 58,490,463원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 6,334,000원만 배당받는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 0원이지만 채권양의 보증금·대항력은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구보건소 북측 인근으로, 주위에 아파트·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 범내골역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 4층 406호이며, 위생·급배수·도시가스난방·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 북동측 및 남동측으로 중로와 소로에 각각 접합니다. 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 187세대, 2019.11.05 준공이지만 확인된 실거래는 3건이고 대상 면적과 거래면적이 맞지 않아 직접적인 가격 비교 자료는 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 채권양의 전입·점유 확인. 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하기 전까지는 추가 인수위험을 열어 두어야 합니다.
- 정미진 임차권 확인. 보증금 60,000,000원, 전입·점유 2020.03.23, 확정일자 2020.03.04이며 말소기준 2019.11.29 이후라 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 민간임대주택등기가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 효력·의무 관계를 원문 서류에서 재확인하세요.
- 시세는 면적을 맞춰 재검증. 현재 확인된 거래는 44.17㎡·53.06㎡이고 비교 대상 면적은 21.2149㎡입니다. 31.4%라는 비율만으로 저가 낙찰이라고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 245,000,000원, 최근 가격 추세는 -8.4%입니다. 전체 평균 260,000,000원보다 최근 자료를 우선하되 면적 차이를 함께 감안해야 합니다.
- 배당 밖 비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수관계는 원본 배당요구·세금 자료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “77,000,000원보다 먼저 볼 것은 점유관계다”
이 물건은 감정가 110,000,000원에서 1회 유찰돼 77,000,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2019.11.29 우리은행 근저당이고, 정미진은 그 이후인 2020.03.23 전입·점유라 대항력이 없습니다. 배당 계산에서도 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 ‘권리 깨끗·싼 물건’으로 단순화하기에는 두 가지 제약이 큽니다. 첫째, 채권양의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다. 둘째, 최신 거래 245,000,000원과 최근 12개월 평균 245,000,000원은 대상 면적과 일치하지 않는 거래이고 최근 추세도 -8.4%입니다. 따라서 31.4%라는 숫자는 참고치일 뿐 가격 메리트를 확정하는 근거가 아닙니다. 현재 단계의 판단은 ‘확인된 권리는 비교적 단순하지만, 미상 점유자와 면적 일치 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건’입니다.
