84,000,000원
부산지방법원 2025타경22477. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 10층 1009호 아파트입니다. 소유자는 황의순 지분 95%, 김미향 지분 5%의 공유 구조이고, 감정가는 120,000,000원입니다. 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 84,000,000원입니다. 경매신청 채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 64,765,285원입니다.
권리관계의 기준점은 2019.11.29 우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 양산농업협동조합 근저당은 같은 날 일부포기로 이미 말소됐고, 2025년 수영세무서 압류 역시 이후 해제로 말소됐습니다. 박지혜의 주택임차권등기는 2024.07.26 등기됐지만 임대차계약·전입·확정일자가 모두 2020.02.14로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22477 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 10층 1009호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 공동주택(아파트) · 지하2층/지상20층 중 10층 |
| 소유자 | 황의순 100분의 95 · 김미향 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 64,765,285원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2019.11.05 |
| 단지규모 | 187세대 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
등기부상 최초 양산농업협동조합 근저당 5,160,000,000원은 2019.11.29 일부포기로 이미 말소되어 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 78,960,000원입니다. 이후 박지혜 임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지혜 | 건물 전유부분 전부 | 60,000,000원 | 2020.02.14 / 2020.02.14 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
박지혜는 2020.02.14 임대차계약과 주민등록·확정일자를 갖추고, 2020.02.28 점유를 개시했습니다. 임차권등기는 2024.07.26 이뤄졌으며 배당요구도 접수된 것으로 표시되어 있습니다. 다만 말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조이므로, 미배당 보증금이 생기더라도 이를 매수인이 승계하는 것으로 계산하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 크게 벌어져도 ‘동일면적 시세’는 아니다
대동레미안센트럴시티5에서 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 260,000,000원, 최근 12개월 거래는 2025.05의 245,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 84,000,000원은 이 최근 거래의 34.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
즉, 최저가 자체가 크게 낮아진 것은 사실이지만 가격 메리트를 확정하려면 대상과 같은 면적의 거래 또는 실제 임대·매매 호가를 추가 확인해야 합니다. 확인된 거래표만으로 “시세 대비 66% 싸다”라고 단정하는 것은 면적 차이를 무시한 비교가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 78,960,000원 | 78,960,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 64,765,285원 | 3,128,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 84,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 143,725,285원, 총 배당액은 82,088,000원, 미배당은 61,637,285원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 61,637,285원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 58,799,999원 | 57,341,599원 | 86,383,686원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 41,159,999원 | 40,019,119원 | 103,706,166원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 지하철 1호선 범내골역 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 범내골역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상20층 건물의 10층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 북측 약 18m, 동측 약 8m 내외 도로에 각각 접합니다. 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다.
- 복합용도. 해당 토지는 근린생활시설·공동주택(아파트)·업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중이나, 본건 공부상 용도는 공동주택(아파트)입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 187세대이며 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 확인 실거래 건수는 3건으로 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동일면적 시세 확인. 대상 22.8892㎡와 확인 실거래 44.17㎡·53.06㎡가 다릅니다. 같은 면적 또는 유사한 소형 호실의 실제 거래·호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래와 과거 거래 비교가 -8.4%입니다. 전체 평균 260,000,000원만 보고 가격을 판단하지 마세요.
- 임차권 원본 대조. 박지혜의 전입·확정일자와 말소기준의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 관계 법률상 매각 후 처리 내용을 원본에서 확인하세요.
- 배당 변동요인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소 등에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 비교는 신중하게
이 사건의 핵심은 분명합니다. 말소기준일은 2019.11.29이고 박지혜의 전입·확정일자는 2020.02.14이므로 대항력 없는 후순위 임차권입니다. 배당 부족이 생기더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 정리하기 쉬운 사건입니다.
반면 가격은 단순하게 볼 수 없습니다. 1회 유찰로 최저가는 84,000,000원까지 내려왔고 확인된 최근 거래 245,000,000원보다 숫자상 크게 낮지만, 그 거래는 전용 44.17㎡이고 본건 대상 면적은 22.8892㎡입니다. 실거래 표본도 3건뿐이며 최근 추세는 -8.4%입니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 동일면적 확인 후 판단”입니다. 권리 안전성만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
