156,800,000원
대구지방법원 2025타경3947. 포항시 남구 대잠동 이동우방파크빌 103동 14층 1407호 아파트입니다. 감정가 224,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 156,800,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 임용석·하지현으로 각각 4분의 2 지분을 보유합니다. 권리의 기준점은 2015년 1월 5일 설정된 대구태영신용협동조합의 채권최고액 200,200,000원 근저당권입니다.
말소기준권리 이후에는 대구태영신용협동조합의 추가 근저당권 35,100,000원과 국·국민건강보험공단·포항시의 압류, 2025년 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2026년 2월 4일에는 두 근저당권에 대해 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기가 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3947 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대잠동 470-6 이동우방파크빌 제103동 1407호 |
| 도로명 | 경상북도 포항시 남구 포스코대로 159 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 전용 84.965㎡ · 19층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 임용석 4분의 2 · 하지현 4분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 125,012,354원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고는 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 “해당사항없음”, 법정지상권도 “해당사항없음”으로 기재돼 있습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 5건 있어, 당해세에 해당하는 금액이 존재할 경우 배당에서 우선 차감돼 후순위 채권자의 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 80.5%, 하지만 거래 편차는 크다
이동우방파크빌은 499세대, 사용승인일은 2001.10.17입니다. 비교 대상은 전용 84.97㎡로 본건 전용 84.965㎡와 면적이 일치합니다. 최근 12개월 동일면적 거래는 12건, 평균은 194,750,000원입니다. 현재 최저가 156,800,000원은 이 최근 평균의 80.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 9 | 232,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 19 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 10 | 199,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 13 | 242,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 14 | 242,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 194,750,000원 |
최신 거래는 2026.07의 232,000,000원이며, 같은 달에는 147,000,000원 거래도 있습니다. 최근 12개월 전체 범위 역시 147,000,000원~242,000,000원으로 폭이 큽니다. 따라서 현재 최저가는 최근 평균과 최신 거래보다 낮지만, 최근 최저 거래 147,000,000원보다 낮은 가격은 아닙니다. 가격 메리트는 평균값 하나보다 개별 호수의 층·상태와 실제 매도 가능 가격을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 1. 을구 16번 근저당 · 대구태영신용협동조합 | 200,200,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 을구 19번 근저당 · 대구태영신용협동조합 | 35,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권최고액 합계 235,300,000원 중 예상배당은 153,804,800원, 미배당은 81,495,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 81,495,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 127,876,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 160,250,976원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권 125,012,354원이 충족되는 시나리오이고, 2회·3회 유찰 시에는 충족되지 않는 것으로 표시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 대잠동 이동초등학교 남측 인근. 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트경사슬래브지붕 19층 건물 중 14층 1407호입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 아파트 부지로 이용중입니다. 공시지가는 1,474,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·대로1류 접합, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래. 동일 전용면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.01.05 을구 16번 근저당권이 기준입니다. 2026.02.04 근저당권 이전등기까지 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세가 존재하면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 194,750,000원이지만 최근 거래 범위가 147,000,000원~242,000,000원입니다. 평균만 기준으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 경매 소화력. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0입니다. 현재 1회 유찰 상태라는 점과 함께 판단해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도·점유관계는 현황조사와 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 실거래 편차 안에서의 가격
이 물건의 장점은 권리구조가 명확하다는 점입니다. 임차인 신고가 없고 매각물건명세서상 인수권리도 없으며, 말소기준 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균의 80.5%로 내려와 있습니다. 최신 거래 232,000,000원과 비교해도 낮습니다. 다만 같은 면적의 최근 최저 거래가 147,000,000원이고 최고는 242,000,000원으로 거래 편차가 매우 큽니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 개별 호수의 실제 매도 가능가를 확인한 뒤 결정입니다.
