부산지방법원 2025타경22478. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 10층 1007호 아파트입니다. 감정가는 113,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 79,100,000원입니다. 소유자는 김미향 지분 100분의 5, 황의순 지분 100분의 95이며, 말소기준권리는 2019.11.29 설정된 우리은행 근저당권 72,240,000원입니다. 그보다 앞선 양산농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 이후의 임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차권자 강현주입니다. 보증금은 60,000,000원이고 임대차계약일은 2022.03.04, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.03.14입니다. 말소기준권리 2019.11.29보다 후순위이므로 대항력은 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 10층 1007호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 21.2859㎡ · 20층 건물 내 10층 1007호 |
| 소유자 | 김미향 100분의 5 · 황의순 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 79,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 64,765,285원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 권리는 소멸
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강현주 | 건물 전유부분의 전부 | 60,000,000원 | 2022.03.14 / 2022.03.14 | 2024.08.02 | 대항력 없음 우선변제 판정 유보 승계 해당 없음 |
전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024.08.02이며, 현재 가정 배당표에서는 임차인 배당액이 별도 계상되지 않고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어지지만 면적이 다르다
대동레미안센트럴시티5의 최근 실거래는 3건이며 전체 평균은 260,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래는 2025.05의 245,000,000원 1건이고, 이전 거래 대비 최근 추세는 -8.4%입니다. 현재 최저가 79,100,000원은 최근 12개월 평균의 32.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 현재는 1회 유찰 상태이고, 시나리오상 2회 유찰 시 55,370,000원, 3회 유찰 시 38,759,000원까지 낮아집니다. 다만 실거래 면적이 대상 호수와 맞지 않으므로, 추가 유찰만으로 자동으로 가격 메리트가 커진다고 단정하기보다는 대상 면적의 실제 거래가 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,823,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 72,240,000원 | 72,240,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 64,765,285원 | 5,036,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권자 총 청구 137,005,285원 중 77,276,200원이 배당되고 59,729,085원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 주택도시보증공사 청구액 64,765,285원 중 예상배당은 5,036,200원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 79,100,000원 | 77,276,200원 | 59,729,085원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 55,370,000원 | 53,973,340원 | 83,031,945원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 38,759,000원 | 37,661,338원 | 99,343,947원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 동측 인근이며, 부근은 근린생활시설·업무시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 10층 1007호이며, 위생·화재탐지·소화전·승강기·공동현관문·가스난방·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 북동측 폭 18m, 남동측 폭 10m 내외 포장도로와 접합니다. 토지면적은 1,252.6㎡, 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티5는 187세대이며 사용승인일은 2019.11.05입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 면적 맞는 시세 확인. 대상 전용 21.2859㎡와 현재 실거래 표본 44.17㎡·53.06㎡가 다릅니다. 32.3%라는 비율만 보고 저가 매수라고 단정하지 말고 대상 면적 또는 유사 면적 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -8.4%입니다. 전체 평균 260,000,000원보다 최근 12개월 245,000,000원을 우선 보되, 역시 면적 차이를 감안해야 합니다.
- 임차권 확인. 강현주의 전입·확정일자 2022.03.14는 말소기준 2019.11.29보다 늦어 대항력은 없지만, 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본은 입찰 전 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 효력과 관련 절차는 등기 및 관계 서류 원문을 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오에서 미배당 59,729,085원이 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 배당 부족과 낙찰자 인수 위험을 혼동하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 ‘면적 보정’이 핵심
이 물건은 대항력 있는 임차인이 없고 현재 계산상 매수인 인수도 0원이라 권리 측면은 비교적 단순한 편입니다. 현재 최저가 79,100,000원은 감정가 113,000,000원의 70%로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 245,000,000원과 비교하면 32.3%입니다.
하지만 이 숫자를 그대로 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다. 대상 전용면적은 21.2859㎡, 실거래 표본은 44.17㎡와 53.06㎡로 직접 비교 대상이 아니고, 최근 시장 추세도 -8.4%입니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 추가 검증”입니다. 입찰 전 가장 중요한 작업은 대상과 면적이 맞는 실거래를 확보해 79,100,000원이 실제로 어느 수준인지 다시 확인하는 것입니다.
