대구지방법원 2025타경3983. 포항시 북구 장성동 1409-18의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철골콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층으로, 2013.09.04 사용승인됐고 현재 다가구주택으로 이용 중입니다. 말소기준은 2013.09.06 평리3동새마을금고 근저당권 286,000,000원입니다. 이후 설정된 전세권·임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 “임차인 없음”으로 끝나는 물건이 아닙니다. 여러 호실의 점유·임차관계가 확인되고, 한국토지주택공사 명의 임차권등기 중 1건은 배성진 보증금의 대위·승계 신고로 명시되어 있어 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 보증기관 승계 1건을 제외한 임차관계 기재는 19건이며, 일부는 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3983 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1409-18 · 장량로113번길 21 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철골콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 · 다가구주택 · 사용승인 2013.09.04 |
| 토지 | 대 379.8㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 김정순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,028,076,480원 / 719,653,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 340,163,090원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013.09.06 근저당
② 임차관계 — 대항력·우선변제·승계 구분
| 성명 | 호실 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배성진 | 202호 | 미상 | 2017-12-28 | 2024-04-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민희(권용환) | 203호 | 3,000,000원 | 2020-03-30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김우성 | 205호 | 30,000,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정국희 | 206호 | 20,000,000원 | 2025-09-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동엽 | 301호 | 35,000,000원 | 2023-01-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임옥민 | 302호 | 50,000,000원 | 2015-05-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민철 | 303호 | 1,000,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2층 제207호 남서쪽 | 60,000,000원 | 2020-07-08 | 2020-06-17 | 없음 | 미상 | 배성진 승계 |
| 박홍규 | 201호 | 2,000,000원 | 2021-09-03 | 2021-09-03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유상봉 | 305호 | 10,000,000원 | 2024-04-22 | 2024-04-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민희 | 203호 | 2,000,000원 | 2020-03-30 | 2015-05-06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성준 | 306호 | 3,000,000원 | 2023-06-16 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권용환 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김예군 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤환 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동협 | 미상 | 미상 | 미상 | 2023-01-19 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조혜정 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
한국토지주택공사 60,000,000원 신고는 배성진 보증금의 대위·승계 중복 신고로 명시되어 있으므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 대항력 판정이 미상인 경우에는 대항력 있다고 단정하지 않고 “가능·미상”으로 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 719,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,596,530원 |
| 2. 근저당 · 평리3동새마을금고 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 3. 전세권 · 정국희 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 404,056,470원 |
현재 최저가 719,653,000원 가정에서는 배당 계산상 채권 총액 306,000,000원이 전액 배당되고, 미배당은 0원, 소유자 잔여는 404,056,470원입니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 719,653,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 503,757,099원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 352,629,969원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 다가구주택으로 이용 중인 4층 건물입니다.
- 주위환경. 양서초등학교 남서측 인근으로 학교·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 379.8㎡, 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방, 중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 소로2류에 접합니다.
- 건물상태. 외벽은 석재붙임·드라이비트, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 알루미늄·하이샷시 창호입니다.
- 설비. 급·배수·위생설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 전입일·보증금 미상 점유자는 대항력 여부가 확정되지 않았으므로 전입세대열람과 명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 주의. 한국토지주택공사 60,000,000원은 배성진 보증금 승계 신고로 명시되어 있으므로 중복 합산하지 않습니다.
- 배당요구 확인. 정국희·임옥민·박홍규·유상봉·이민희·김성준·조혜정 등 배당요구 기재가 있는 임차관계는 종기와 효력을 원문에서 확인해야 합니다.
- 다가구 명도 난도. 여러 호실을 개별 점유하는 구조이므로 인수금액이 0원이더라도 명도·공실정리에는 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 일괄매각 확인. 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 현지 매매·임대시장을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “권리확인 단순”은 같은 말이 아니다
이 사건의 가장 중요한 긍정 요소는 명확합니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없으며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 719,653,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 다가구주택은 여러 임차관계를 동시에 봐야 합니다. 특히 김우성·이민철·권용환·김예군·김윤환· 이동협·조혜정처럼 전입일 또는 보증금이 확인되지 않은 경우에는 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 이를 임의로 “대항력 없음”으로 확정해서는 안 됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 명세서상 인수 0원은 긍정적이지만, 다가구 임차관계 원문 대조가 끝나기 전까지는 보수적으로 접근하는 것입니다.
