부산지방법원 2025타경22479. 부산진구 범천동 ‘대동레미안센트럴시티5’ 15층 1506호 아파트입니다. 현재 감정가는 100,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 70,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2019.11.29 설정된 주식회사우리은행 근저당권 71,400,000원입니다. 이보다 뒤에 등기된 임차권과 강제경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이슈도 결론은 명확합니다. 최지혜는 임대차계약·전입·점유개시·확정일자가 모두 2020.03.09로, 말소기준권리보다 뒤입니다. 임차보증금은 50,000,000원이고 2024.04.04 임차권등기가 이루어졌지만, 선순위 근저당보다 늦으므로 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22479 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 15층 1506호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 면적 참고 | 21.2149㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상20층 · 15층 1506호 |
| 소유자 | 김미향 100분의 5 · 황의순 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 53,955,806원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2019.11.13 양산농업협동조합 근저당권 5,160,000,000원이 설정되었으나 같은 달 2019.11.29 일부포기로 말소되었고, 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 71,400,000원입니다. 이후 최지혜의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 김미향 지분에 대한 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최지혜 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2020.03.09 / 2020.03.09 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
최지혜는 2020.03.09 임대차계약을 체결하고 같은 날 전입·점유·확정일자를 갖췄으며, 임차보증금은 50,000,000원입니다. 그러나 말소기준인 2019.11.29 우리은행 근저당권보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2024.04.04 임차권등기 및 배당요구 사실이 확인되지만 선순위 근저당보다 후순위이고, 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 70,000,000원이 낮아 보여도 직접 비교에는 제한
대동레미안센트럴시티5는 187세대, 2019.11.05 준공 단지입니다. 확인된 실거래는 3건이고 전체 평균은 260,000,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 245,000,000원입니다. 숫자만 놓으면 현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균의 28.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
또 하나의 신호는 추세입니다. 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -8.4%로 하락했습니다. 전체 평균 260,000,000원에는 2022년과 2023년의 더 높은 가격이 섞여 있으므로 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 245,000,000원과 최신 거래 245,000,000원, 그리고 -8.4% 하락 추세를 우선해야 합니다. 다만 이마저도 면적이 다르므로 대상 호실의 적정가를 직접 확정하는 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,660,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 71,400,000원 | 68,340,000원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 53,955,806원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 70,000,000원 가정에서 채권 총액은 125,355,806원, 채권자 예상배당 합계는 68,340,000원, 미배당액은 57,015,806원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권자 손실 확대
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 57,015,806원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 77,637,806원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 92,073,206원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당은 57,015,806원에서 77,637,806원, 92,073,206원으로 커지지만 매수인의 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 따라서 회차가 내려가도 권리 인수액이 새로 붙는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동, 지하철 1호선 범내골역 남동측 인근. 공동주택·오피스텔·숙박시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하2층·지상20층 건물의 15층 1506호입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 소화전, 승강기, 공동현관, 주차타워, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함되고 소로1류에 접합니다. 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 187세대·2019년 준공 단지이지만 확인된 실거래 표본은 3건뿐이며 대상 호실과 면적도 일치하지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 재확인. 최지혜의 전입·확정일자 2020.03.09와 말소기준 2019.11.29의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리이지만 매각물건명세서의 인수조건 기재를 최종 확인하세요.
- 실거래 면적 일치 자료 확보. 현재 확인된 44.17㎡·53.06㎡ 거래는 대상 21.2149㎡와 다릅니다. 입찰가 판단 전 같은 면적 또는 최대한 유사한 면적의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -8.4%이므로 과거 평균 260,000,000원을 기준으로 낙관적인 시세를 잡지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기된 최지혜의 현재 실제 점유 여부와 인도 상태를 현황조사·현장 확인으로 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세·최우선변제 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 매각조건을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 비교는 신중”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2019.11.29 우리은행 근저당이고, 임차인 최지혜는 2020.03.09 전입·확정일자를 갖춰 대항력이 없습니다. 현재 회차든 추가 유찰 시나리오든 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 70,000,000원이라는 최저가와 단지 최근 거래 245,000,000원의 격차만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 거래 면적이 대상 면적과 일치하지 않습니다. 여기에 최근 거래 추세도 -8.4% 하락입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 매력은 동일·유사 면적 실거래 확인 전까지 보수적으로 판단할 사건”으로 정리하는 것이 적절합니다.
