대구지방법원 2025타경3988. 포항시 남구 오천읍 삼주용산타운 101동 1층 108호, 전용 59.116㎡ 아파트입니다. 감정가 45,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 31,500,000원입니다. 신청채권자 청구액은 41,320,547원이고 등기상 강제경매개시결정 채권자는 서울보증보험입니다.
권리분석의 핵심은 2024.04.15. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임차보증금은 40,000,000원, 임대차계약일은 2019.12.18., 점유개시는 2020.02.04., 주민등록일은 2020.02.11., 확정일자는 2019.12.18.입니다. 이 권리는 2025.08.04. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 대항력·우선변제 이슈를 살펴야 합니다. 다만 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 ‘지주택’ 보증금의 대위·승계 보증기관으로 신고되어 있으므로 보증금 40,000,000원을 별도 임차보증금으로 더해서 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3988 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 용산리 313-5 삼주용산타운 101동 1층 108호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.116㎡ · 15층 건물 중 1층 · 복도식 |
| 소유자 | 박옥분 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 31,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 / 41,320,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 삼주용산타운 · 281세대 · 1995.02.28. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약 조건이 핵심
1997년 한국주택은행 근저당, 1998년 박옥분 근저당, 1999년 제일화재해상보험 가압류는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 등기 흐름에서 기준으로 잡힌 것은 2025.08.04. 강제경매개시결정이고, 이에 앞선 2024.04.15. 한국토지주택공사 주택임차권이 존재합니다.
② 임차인·승계 관계
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 전부 59.116㎡ · 2020.02.11. | 40,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 대위·승계 |
| 지주택 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
한국토지주택공사의 40,000,000원은 실제 임차인 지주택 보증금의 대위·승계 신고이므로 두 금액을 별도로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락 추세
삼주용산타운 전용 59.12㎡의 최근 거래는 아래와 같습니다. 전체 12건 평균은 43,833,333원이지만 가격 판단에는 더 최근 표본을 우선하면, 최근 12개월 11건 평균은 43,545,454원입니다. 현재 최저가 31,500,000원은 이 최근 평균의 72.3%입니다. 최신 거래는 2026.05. 45,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.12㎡ | 8 | 45,500,000원 |
| 2026.05 | 59.12㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2026.03 | 59.12㎡ | 12 | 40,000,000원 |
| 2026.03 | 59.12㎡ | 6 | 43,000,000원 |
| 2026.02 | 59.12㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2025.12 | 59.12㎡ | 14 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.12㎡ | 3 | 42,000,000원 |
| 2025.10 | 59.12㎡ | 7 | 42,000,000원 |
| 2025.09 | 59.12㎡ | 7 | 45,000,000원 |
| 2025.08 | 59.12㎡ | 1 | 51,500,000원 |
| 2025.07 | 59.12㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2025.04 | 59.12㎡ | 13 | 47,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 43,545,454원 |
④ 예상배당표 (매각가 31,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 967,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 승계보증금 | 40,000,000원 | 30,533,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 | 41,320,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 9,467,000원입니다. 그러나 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 해당 부족분은 매수인에게 실질 인수되지 않는 것으로 봅니다. 서울보증보험 청구액 41,320,547원은 이 가정에서 미배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수액은 커지지만 확약이 상쇄
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 알려진 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 31,500,000원 | 9,467,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 22,050,000원 | 18,746,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 15,434,999원 | 25,242,831원 | 0원 |
보증금 40,000,000원이 낙찰가를 웃도는 구조라 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 실제 부담 감소폭이 제한됩니다. 하지만 이 사건은 한국토지주택공사의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 붙어 있어 그 승계보증금에 관한 인수는 실질 0원입니다. 다만 이 결론은 한국토지주택공사에 관한 것이고, 전입일·보증금이 미상인 실제 임차인 지주택의 별도 권리까지 0원이라고 확대해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 포항시 남구 오천읍 용산리 용산교 교량 남서측 인근. 주변은 단독주택·농경지·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입 가능하고 북측 정몽주로가 통과하며 시내버스 승강장이 있습니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층 108호이며 복도식 아파트입니다. 급배수·위생·승강기·화재경보·옥내소화전·도시가스·난방 설비가 있습니다.
- 토지. 6필지 일단의 부정형·평탄 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 북측 왕복2차선, 동측 약 10미터, 서측 약 6미터, 남측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구 및 가축사육제한구역 등이 포함되고 일부는 하천구역에 해당합니다. 공시지가는 257,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 용산리 347-4는 347-1로, 용산리 351-2는 351-1로 합병되어 말소된 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 지주택의 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력을 없다고 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 두고 원본을 확인해야 합니다.
- 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 지주택 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인 보증금처럼 더하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.4%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 72.3%라는 이유만으로 과도한 가격 가점을 주지 않아야 합니다.
- 1층 비교. 대상은 1층이고 최근 실거래에도 1층 51,500,000원 거래가 있으나 개별 상태 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 적용 범위는 한정된다”
이 사건은 표면적으로는 선순위 임차보증금 40,000,000원이 최저가 31,500,000원을 넘어 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당표에서도 부족분 9,467,000원이 계산됩니다. 그러나 매각조건상 한국토지주택공사는 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 되어 있어 그 승계보증금은 실질 인수 0원입니다.
그래도 이 물건을 단순 안전형으로 올려놓을 수 없는 이유는 따로 있습니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 보증기관의 대위·승계 신고이고, 실제 임차인 지주택은 전입일과 보증금이 미상입니다. 동시에 시장도 최근 거래 추세가 -7.4%로 내려가고 있습니다. 현재 최저가 31,500,000원 자체는 최근 시세 대비 낮지만, 권리 확인이 먼저, 가격 평가는 그 다음인 사건입니다.
