130,900,000원
부산지방법원 2025타경22484. 부산 연제구 연산동 디아이하우스2 2층 201호입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔이고, 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 현 소유자 김진호는 2021.05.03. 강제경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 박성조가 2021.08.13. 전입·확정일자를 갖추었고, 말소기준인 손창욱 근저당권은 2022.10.19. 설정됐습니다. 즉 임차인이 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “근저당 이후 권리는 모두 소멸한다”가 아닙니다. 박성조의 임차보증금 185,000,000원이 현재 최저가 130,900,000원보다 크므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지고, 매수인의 실질취득 총액은 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 그러나 2026.06.16. 제출된 확약으로 이 임차인에 대한 잔존 보증금 반환청구권과 대항력이 포기되어, 본 리포트에서는 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22484 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 380-11 디아이하우스2 2층 201호 · 도로명 부산광역시 연제구 과정로265번길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 추정 · 8층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김진호 · 2021.05.03. 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 194,630,748원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2022.10.19. 을구 8번 손창욱 근저당권 100,000,000원입니다. 그 뒤 부산신용보증재단·한국씨티은행·서민금융진흥원·에스비아이저축은행 가압류, 국민건강보험공단·연제구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 확약 전에는 56,732,600원 인수 구조
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성조 | 185,000,000원 | 2021.08.13 / 2021.08.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 신고 없음 | 0원* |
실제 임차인은 박성조 1명입니다. 별도의 보증기관 임차인 중복신고는 없습니다. 일반 배당표만 적용하면 현재 매각가 130,900,000원에서 집행비용 2,632,600원을 먼저 공제한 뒤 박성조에게 128,267,400원이 배당되고, 보증금 185,000,000원 중 56,732,600원이 남습니다.
* 확약을 반영하지 않은 일반 배당계산상 현재 회차 미배당 인수액은 56,732,600원입니다. 확약은 박성조 임차인에 한해 적용되며, 다른 임차인에 대한 확약으로 확대 해석할 수 없습니다.
③ 가격 — 67.1% 숫자는 매력적이지만 시세 신뢰도는 제한적
디아이하우스2의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 195,000,000원, 최신 거래도 2023.12. 195,000,000원입니다. 현재 확약 반영 실질취득 130,900,000원은 최근 12개월 평균의 67.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 67.95㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2022.02 | 66.97㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 195,000,000원 |
다만 가격 판단에는 강한 단서가 붙습니다. 비교 실거래 면적은 67.95㎡·66.97㎡이고, 비교 대상 목표면적은 84.345㎡로 면적 매칭이 되지 않았습니다. 최신 거래 자체도 2023.12이며, 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -13.3%로 하락 방향입니다. 따라서 67.1%라는 비율만으로 “확실히 시세보다 싸다”고 단정하기보다, 실제 201호의 면적·상태에 맞는 최신 비교가격을 다시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,632,600원 |
| 1. 임차인 박성조 보증금 우선변제 | 185,000,000원 | 128,267,400원 |
| 2. 근저당권 · 손창욱 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 17,091,653원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 6,071,116원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,723,916원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 29,259,484원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 194,630,748원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산에서는 임차인 보증금 부족분 56,732,600원이 매수인 인수로 계산되지만, 2026.06.16. 확약에 따라 본 리포트의 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 집합건물등기사항전부증명서상 공동주택(연립주택), 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 입지. 연천초등학교 북서측 인근이며 주위는 단독주택·소규모 공동주택·공영주차장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며, 난방·엘리베이터·공동현관문·화재경보설비 등이 있는 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 48m 이하, 교육환경보호구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 디아이하우스2는 12세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 거래자료가 많지 않아 매도 시 가격발견과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각기일 전 원문으로 다시 확인하세요.
- 임차권등기 처리 확인. 현재 등기에는 박성조 임차권이 남아 있으므로 낙찰 후 확약에 따른 말소 절차가 실제 진행되는지 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 박성조는 확정일자와 배당요구를 갖추고 우선변제를 주장합니다. 일반 배당계산상 128,267,400원이 배당되고 56,732,600원이 남지만 확약으로 매수인 청구가 포기된 구조입니다.
- 시세 재검증. 비교 실거래 면적 67.95㎡·66.97㎡와 목표면적 84.345㎡가 일치하지 않습니다. 201호와 직접 비교 가능한 면적·층·현황의 최신 거래를 별도로 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 거래 추세가 -13.3%이므로 과거 225,000,000원 거래보다 최근 195,000,000원 거래를 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 용도 차이 확인. 등기·건축물대장·현황의 용도 표현이 서로 다르므로 주거 사용과 관련된 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수형이었지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 물건은 본래 단순한 소멸형 경매가 아닙니다. 박성조의 전입·확정일자가 말소기준 근저당보다 앞서고 보증금 185,000,000원이 현재 최저가보다 커, 확약이 없다면 현재 회차에서 56,732,600원을 매수인이 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다. 그러나 2026.06.16. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
가격도 숫자만 보면 매력적입니다. 확약 반영 실질취득 130,900,000원은 최근 12개월 평균 195,000,000원의 67.1%입니다. 다만 최근 거래가 2023.12이고 비교면적이 일치하지 않으며, 거래 추세도 -13.3%입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 최신·동일면적 시세를 재확인해야 하는 오피스텔”입니다. 확약 확인이 끝났다는 전제에서는 권리보다 시세 신뢰도와 환금성이 최종 입찰가를 좌우합니다.
