대구지방법원 2025타경3998. 포항시 북구 장성동 두산위브더제니스 101동 11층 1101호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 이 사건의 말소기준은 오래된 근저당이 아닙니다. 2012년 하나은행 근저당 172,800,000원과 2014년 하나은행 근저당 43,200,000원은 2016.07.08 해지로 말소됐고, 2016년 교보생명보험 근저당 234,000,000원도 2022.06.30 해지로 말소됐습니다. 남아 있는 선행 담보권이 없어 2025.08.05 강제경매개시결정이 말소기준권리가 됩니다.
문제는 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 이성훈은 2022.06.30 전입·점유·확정일자를 갖고 2024.07.04 임차보증금 340,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 조윤상도 2024.12.02 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 매각조건이 이성훈의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하고 있어, 이성훈의 주된 인수 위험과 조윤상의 별도 3,000,000원 위험을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3998 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1612 두산위브더제니스 101동 11층 1101호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 새천년대로 1235 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 철근콘크리트구조 32층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 이화정 · 2012.11.23 소유권이전 · 거래가액 227,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 357,057,507원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별매각조건이 핵심
등기부상 과거 담보권은 모두 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준점은 2025.08.05 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 이성훈의 2022.06.30 전입·점유·확정일자와 2024.07.04 임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기는 위치입니다. 현재 회차 배당표에서는 매각대금 215,600,000원 중 집행비용 3,818,400원을 제외한 211,781,600원이 이성훈에게 배당되고, 미배당액은 128,218,400원으로 계산됩니다.
임차인 현황
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성훈 제11층 제1101호 84.99㎡ 전부 | 340,000,000원 | 2022.06.30 | 2022.06.30 | 2024.07.04 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 없음 | 실질 0원* 룰상 미배당 128,218,400원 |
| 조윤상 1101호 | 3,000,000원 | 2024.12.02 | 확인 없음 | 2025.10.13 | 대항력 있음 | 미상 | 없음 | 3,000,000원 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인 모두 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 건은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 218,600,000원으로 본다
두산위브더제니스는 1,713세대, 2010.12.07 준공 단지입니다. 전용 84.99㎡와 84.96㎡의 최근 실거래 12건 평균은 290,083,333원, 최신 거래는 2026.07 281,000,000원입니다. 이 사건은 이성훈의 주된 미배당 잔액이 특별매각조건으로 실질 인수 0원이 되지만, 조윤상 보증금 3,000,000원이 남으므로 가격 비교 기준은 최저가 215,600,000원이 아니라 실질취득 218,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 23 | 281,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 34 | 297,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 3 | 262,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 24 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 11 | 298,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 24 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 20 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 27 | 296,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 36 | 298,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 290,083,333원 |
실거래 범위는 259,000,000원~350,000,000원입니다. 실질취득 218,600,000원은 최근 12개월 평균 290,083,333원의 75.4%, 최신 거래 281,000,000원의 77.8% 수준입니다. 감정가 308,000,000원 자체는 최근 12개월 평균보다 높지만, 한 차례 유찰돼 최저가가 215,600,000원까지 내려오면서 현재 회차에는 가격 여유가 생겼습니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 1. 임차인 이성훈 보증금 | 340,000,000원 | 211,781,600원 |
| 인수 · 조윤상 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 357,057,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 이성훈 보증금의 미배당액은 128,218,400원이고 조윤상 보증금 3,000,000원을 포함한 룰상 매수인 인수액은 131,218,400원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이성훈의 미배당 반환청구권은 포기되고 임차권등기는 말소되므로, 실질적으로 남는 인수 위험은 조윤상 3,000,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용 84.99㎡입니다.
- 입지. 포항시 북구 장성동 장량초등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통수단 접근성 등 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 내 소방도로가 개설돼 있고 서측 공원부지를 사이에 둔 6차선 포장도로, 남동측 6차선 포장도로, 북동측 3차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 875,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 시스템창호, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 하자 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 1,713세대 단지이며 최근 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이성훈 임차권의 미배당 128,218,400원을 실질 0원으로 보는 핵심 근거입니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 조윤상 3,000,000원 별도 계산. 특별조건 밖 대항력 임차인으로 배당표상 전액 인수 계산이므로 실질취득가에 포함해야 합니다.
- 실질취득 기준 비교. 현재 회차는 215,600,000원이 아니라 218,600,000원을 시세와 비교하는 것이 맞습니다.
- 임차권 명도·말소 절차. 이성훈 임차권등기는 특별매각조건상 말소가 전제되므로 실제 말소와 인도 절차가 조건대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 잠금장치로 내부 현황과 이용상황은 외부 및 인근 주민 탐문에 의한 조사였습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 실제 배당 변동요인은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 특별매각조건을 최종 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 승부처는 ‘특별조건의 효력’
겉으로만 보면 선순위 임차보증금 340,000,000원이 최저가 215,600,000원을 크게 웃도는 전형적인 대항력 인수형입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 낮아질수록 이성훈의 미배당 보증금을 매수인이 더 떠안게 되므로 단순히 “감정가의 70%라 싸다”고 볼 수 없습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 때문에 이성훈의 미배당 128,218,400원은 실질 인수 0원*으로 바뀝니다. 남는 것은 조윤상 보증금 3,000,000원이고, 이를 더한 실질취득가는 218,600,000원입니다.
그 금액은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 290,083,333원의 75.4%, 최신 거래 281,000,000원의 77.8% 수준입니다. 따라서 가격 경쟁력은 확인되지만 권리분석 난도는 낮지 않은 물건입니다. 결론은 명확합니다. 특별매각조건이 원문대로 이행된다는 전제에서는 가격 메리트가 있고, 그 조건 밖 조윤상 3,000,000원은 별도로 인수한다. 이 두 줄을 분리해서 판단해야 합니다.
