168,000,000원
부산지방법원 2025타경22500. 부산 영도구 영선동4가 ‘신화하니엘 더마린’ 2층 203호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔(폐문부재))이며, 소유자는 정귀화입니다. 2021.05.31 매매를 원인으로 2021.08.13 소유권을 이전받았고 거래가액은 271,000,000원으로 등기되어 있습니다. 현재 등기상 핵심은 근저당이 아니라 임차권과 강제경매입니다.
과거 부산성의신용협동조합의 채권최고액 1,950,000,000원 근저당과 전주삼천신용협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 영도구 압류 역시 2025.03.04 해제로 말소됐습니다. 현재 데이터상 말소기준은 2025.08.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22500 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 영선동4가 1-2 신화하니엘 더마린 2층 203호 도로명: 부산광역시 영도구 절영로94번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔(폐문부재)) · 지하1층, 지상15층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 정귀화 · 2021.05.31 매매 · 거래가액 271,000,000원 · 2021.08.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 확약이 주된 인수위험을 바꿨다
윤민재는 임대차계약일 2022.05.12, 확정일자 2022.05.17, 주민등록·점유개시일 2022.05.30이고 보증금은 240,000,000원입니다. 2024.06.14에는 건물 전유부분 전부에 대한 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 2025.08.11 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계이므로 원래 구조만 보면 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 하는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인된 임차관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤민재 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.30 | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 · 확약 |
| 이현진 | 미상 | 2025.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
윤민재는 확정일자 2022.05.17과 배당요구가 확인돼 우선변제권 행사가 가능한 반면, 이현진은 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 실질적인 권리분석은 “윤민재 240,000,000원”을 그대로 인수하는 사건이 아니라, 윤민재는 확약으로 0원 처리하고 이현진의 미상 임차관계를 추가 확인하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가는 240,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 168,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 이후 시나리오는 2회 유찰 시 117,599,999원, 3회 유찰 시 82,319,999원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다. 특히 이현진의 보증금이 확인되지 않아 실제 취득원가 역시 168,000,000원 + 확인되지 않은 인수 가능액 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 윤민재 보증금 · 우선변제 | 240,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 윤민재 보증금 중 75,152,000원이 미배당으로 계산되지만, 2026.05.11 확약에 따라 이 금액은 윤민재와 관련한 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 확약은 이현진에게 적용되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 구조 — 윤민재 확약 전후를 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 윤민재 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 168,000,000원 | 75,152,000원 | 윤민재 0원(확약) · 이현진 미상 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 117,599,999원 | 124,846,401원 | 윤민재 0원(확약) · 이현진 미상 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 82,319,999원 | 159,561,761원 | 윤민재 0원(확약) · 이현진 미상 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 윤민재의 미배당 보증금이 늘어 매수인의 부담이 커지는 전형적인 대항력 임차인 구조였습니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인에 대해 잔존 보증금 청구권까지 포기한 확약이 제출됐으므로, 윤민재 부분만큼은 회차가 내려가도 실질 인수 0원입니다. 이 판단을 이현진에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남항초등학교 북서측 인근. 주변은 단독·공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물로 위생·급배수시설, 소화전, 화재경보설비, 승강기, 타워주차설비, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 내외, 남동측 약 3~4m 내외 폭의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 공시지가는 1,346,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 감정 당시에는 폐문부재였습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.05.11 확약서 원문 대조. 윤민재에 대한 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 현재도 유효한지 원본을 확인해야 합니다.
- 이현진 보증금 확인. 2025.03.27 전입 외에 보증금·확정일자·점유범위가 미상입니다. 계약서와 실제 점유관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 윤민재와 이현진을 분리 판단. 확약은 윤민재 관련 권리에만 적용됩니다. 다른 점유자에게 자동으로 확장되지 않습니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 평균·최신 거래·추세가 확인되지 않아 최저가 168,000,000원의 시장 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 집행비용 3,152,000원과 윤민재 우선변제를 반영한 모형이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 폐문부재 현황 확인. 감정평가 당시 업무시설(오피스텔(폐문부재)) 상태였으므로 실제 사용·점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “240,000,000원 임차권”보다 중요한 것은 확약의 적용범위다
표면만 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 임차권이 최저매각가 168,000,000원을 웃도는 고위험 구조입니다. 현재 배당모형만 적용하면 윤민재 보증금 75,152,000원이 남습니다. 그러나 2026.05.11 제출된 확약이 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하고 있어, 윤민재 관련 실질 인수는 0원으로 판단하는 것이 맞습니다.
다만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 이현진은 별도의 점유자로 확인되고 전입일은 2025.03.27이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 사건의 결론은 “주된 알려진 인수위험은 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차관계가 남아 있는 오피스텔”입니다. 권리 확인 전에는 최저가만으로 입찰 매력을 판단할 수 없고, 시장 실거래 근거도 없으므로 가격 가점 역시 보류하는 것이 안전합니다.
