부산지방법원 2025타경22504. 부산진구 부전동 대동레미안더오션2 12층 1203호로, 감정상 이용상태는 공동주택(아파트-도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 이유진이며 2017.04.03. 매매, 2017.05.29. 소유권이전 당시 거래가액은 235,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.08.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다.

핵심은 말소기준보다 앞선 김신규의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2019.03.20., 주민등록은 2019.03.21., 점유개시는 2019.04.06., 최초 확정일자는 2019.03.21.이고, 보증금은 최초 170,000,000원에서 2022.09.15. 30,000,000원이 증액돼 총 200,000,000원입니다. 원칙적으로는 대항력이 있어 매수인 인수 위험이 큰 구조지만, 이번 사건은 확약서가 결론을 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙적 인수형이 확약으로 뒤집힌다

현재 등기에서 가장 중요한 권리는 2024.10.17. 등기된 김신규의 주택임차권입니다. 주민등록일자 2019.03.21.과 확정일자 2019.03.21.이 2025.08.11. 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘고, 매수인의 실질취득액은 보증금 200,000,000원 부근으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

* 배당표의 기계적 산정상 현재 회차 미배당액은 66,211,000원이나, 2026.06.16. 확약서가 해당 임차보증금의 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 담고 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

보증금은 최초계약 170,000,000원에 2022.09.15. 30,000,000원이 증액된 총 200,000,000원입니다. 2022.09.16.에는 증액된 30,000,000원에 대해서도 확정일자가 부여됐습니다. 이 사건에서 실제 임차인은 김신규 1명으로 보고, 주택도시보증공사는 확약서에 “양도전: 임차인 김신규”로 표시된 신청채권자이므로 보증금을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 싸지만 하락 추세를 먼저 봐야 한다

대동레미안더오션2는 48세대, 2017.01.10. 준공입니다. 확인된 거래 5건의 전체 평균은 209,600,000원이지만, 2021~2022년의 237,000,000원·240,000,000원 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 흐름은 그보다 낮습니다.

최근 12개월 표본은 2026.06. 거래 186,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 186,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 회차 실질취득 136,500,000원은 최근 시세의 73.4%입니다. 가격만 놓고 보면 여유가 있지만, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -13.7%이므로 시장은 명확한 하락 방향입니다.

④ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 미배당액은 66,211,000원입니다. 확약서가 없었다면 이 금액은 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조입니다. 다만 본건은 2026.06.16. 확약서에 따라 그 잔존청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액은 내려가지 않는다

확약이 없다는 가정에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 총부담이 보증금 200,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 따라서 이 사건의 할인 효과는 확약서가 유효하게 적용되고 실제 임차권등기가 말소된다는 전제에서만 생깁니다. 현재 회차에서는 그 전제를 반영해 실질취득을 136,500,000원으로 판단합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 북서측, 부산진경찰서 남측 인근. 도로변 근린생활시설·사무실·소규모 공동주택·원룸 등이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 소형차량 출입 가능. 시내버스정류소와 지하철역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 12층 1203호. 남향·복도식이며 지하주차장과 타워주차설비가 있습니다.
• 설비. 위생설비·화재탐지설비·옥내소화전·스프링클러·공동현관문·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 579.8㎡, 공시지가 3,958,000원/㎡, 지목 대, 주상용, 평지·가로장방형입니다.
• 거래성. 48세대 규모이며 확인된 거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 표본이 적고, 최근 추세는 -13.7%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 재확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 현재 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
• 임차권등기 처리 확인. 김신규의 을구 6번 주택임차권은 원칙적으로 말소기준보다 선순위입니다. 확약에 따른 말소 절차와 매수인에 대한 청구 포기 효력을 반드시 확인해야 합니다.
• 하락장 보정. 전체 평균 209,600,000원보다 최신 거래 186,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -13.7%를 응찰가에 반영하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내벽·창호를 조사하지 못했으므로 현장 상태를 재확인해야 합니다.
• 주차 여건 확인. 지하주차장과 타워주차설비가 있으므로 실제 이용 조건을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 배당에 반영되지 않은 조세·비용 등이 있는지 입찰 전 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “2억 인수형”이 아니라 “확약 확인형”

등기만 보면 이 물건은 보증금 200,000,000원의 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가 136,500,000원에서 배당표상 미배당액도 66,211,000원이 발생합니다. 하지만 2026.06.16. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈기 때문에, 본 분석에서는 실질 인수 0원*, 실질취득 136,500,000원으로 판단합니다.

그 가격은 최근 12개월 및 최신 거래 186,000,000원의 73.4%이므로 가격 차이는 존재합니다. 다만 시장 추세는 -13.7% 하락이고 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 따라서 결론은 단순히 “70%라 싸다”가 아닙니다. 확약서의 효력을 원본에서 확정하고, 하락장을 감안한 가격으로 들어가는 물건입니다. 권리 승부처는 임차보증금 자체가 아니라 확약서 확인입니다.