대구지방법원 2025타경4003. 포항시 북구 환호동 ‘환호해맞이그린빌’ 119동 16층 1604호, 전용 76.74㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 단순한 “임차인 인수 여부”가 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 특별매각조건이 실제로 어떻게 처리하는지에 있습니다. 임차인 김성은 2021.12.23. 확정일자를 받고, 2022.02.07. 점유를 시작해 2022.02.08. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준으로 잡힌 2023.11.29. 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
보증금은 200,000,000원으로 현재 최저매각가 137,200,000원보다 큽니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,720,800원을 제외한 134,479,200원이 김성에게 우선변제되고, 부족분 65,520,800원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 이 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조지만, 이 사건은 특별매각조건으로 그 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기도 말소하도록 되어 있습니다. 따라서 가격 비교 역시 룰상 인수액을 더한 금액이 아니라 실질취득 137,200,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 환호동 409-1 환호해맞이그린빌 119동 16층 1604호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 76.74㎡ · 25층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 신용문 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 137,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,901,354원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2005.12.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건으로 인수 해소
등기상 현재 권리 흐름에서 핵심은 2023.11.29. 갑구 6번 압류가 말소기준으로 계산되어 있다는 점입니다. 김성의 주민등록일 2022.02.08.과 점유개시일 2022.02.07.이 그보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 2021.12.23. 확정일자와 배당요구까지 있어 우선변제권도 행사합니다. 2024.05.01.에는 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성 | 제16층 제1604호 76.74㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.02.08 | 2021.12.23 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계·대위 아님 |
실제 임차인은 김성 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 아닙니다.
② 시세 비교 — 실질취득 137,200,000원으로 봐야 한다
해맞이그린빌1단지 동일 면적 전용 76.74㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이고, 최근 12개월 평균은 163,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.05. 159,000,000원, 표본 최저는 150,000,000원, 최고는 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 76.74㎡ | 23 | 159,000,000원 |
| 2026.04 | 76.74㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 76.74㎡ | 19 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 76.74㎡ | 22 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 76.74㎡ | 22 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 76.74㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 76.74㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 76.74㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 76.74㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2025.10 | 76.74㎡ | 25 | 163,000,000원 |
| 2025.10 | 76.74㎡ | 19 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 76.74㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 76.74㎡ | 12건 | 163,083,333원 |
현재 최저가 137,200,000원은 최근 12개월 평균 163,083,333원의 84.1%입니다. 최신 거래 159,000,000원과 표본 최저 150,000,000원보다도 낮습니다. 이 가격 메리트가 성립하는 이유는 특별매각조건을 반영한 실질 인수액이 0원이기 때문입니다. 특별조건을 무시하고 룰상 미배당 보증금까지 단순 인수하는 사건으로 본다면 같은 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 1. 임차인 김성 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 134,479,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 214,901,354원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김성의 보증금 부족분은 65,520,800원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 25층 건물 중 16층 1604호입니다.
- 입지. 환여동 행정복지센터 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성은 대체로 보통으로 평가됐습니다. 단지 남측은 폭 약 30미터 왕복 7차선 도로, 동측은 폭 약 20미터 5차선 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 일부 대로2류·중로1류 저촉과 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 단지 규모. 해맞이그린빌1단지 총 2,023세대, 사용승인일 2005.12.22입니다. 동일 면적 76.74㎡의 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상황을 직접 확인하지 못해 동유형 물건의 표준적 이용상황과 자재를 상정해 평가했습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 물건의 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 현재 매각회차에도 그 조건이 동일하게 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 분명히 존재. 김성은 2022.02.08. 주민등록, 2022.02.07. 점유개시로 2023.11.29. 말소기준보다 앞섭니다. 특별조건이 없다고 가정하면 인수형으로 접근해야 하는 구조입니다.
- 룰상 미배당액과 실질 인수액을 혼동하지 않기. 현재 배당 시뮬레이션의 부족분은 65,520,800원이지만 특별조건 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
- 응찰가 판단은 최근 시세 우선. 현재 실질취득 137,200,000원은 최근 12개월 평균 163,083,333원의 84.1%입니다. 최신 거래 159,000,000원과도 함께 비교해 상한을 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 수리 상태·점유 상태·인도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 갑구 압류가 존재하고 실제 배당은 당해세 등으로 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 낙찰 전 관리비 체납 여부와 임차권등기 말소 및 인도 절차의 실제 이행 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 특별매각조건
표면만 보면 이 물건은 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 137,200,000원에서 65,520,800원의 미배당액이 발생하는 전형적인 인수 위험 사건처럼 보입니다. 하지만 결론을 바꾸는 문구가 있습니다. 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 임차권등기를 말소하는 특별매각조건입니다.
그 조건을 그대로 반영하면 김성에 대한 실질 인수는 0원, 권리분석상 실질취득은 137,200,000원입니다. 이 금액은 동일 면적 최근 12개월 평균 163,083,333원의 84.1%이고, 최신 거래 159,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 “대항력 임차인이 있으니 피해야 하는 물건”도, “최저가만 낮으니 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 특별매각조건의 효력을 정확히 확인한 뒤 실질취득가로 시세를 비교해야 하는 사건입니다.
