대구지방법원 2025타경4008. 경상북도 포항시 북구 남빈동 415-12에 있는 물건으로, 감정평가상 이용상태는 1층~3층 영업소, 4층 주택입니다. 토지는 69.8㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 남빈사거리 북동측 인근의 시가지상가·근린생활시설 형성 지역에 위치합니다. 현재 소유자는 김영희이고, 경매 신청채권자는 부림새마을금고입니다. 청구액은 335,377,267원입니다.
권리의 중심은 2018.04.10. 설정된 부림새마을금고의 채권최고액 400,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2025.08.08. 부림새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 이후 2026.02.04. 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4008 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 남빈동 415-12 · 경상북도 포항시 북구 중앙로 268 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층~3층 영업소 · 4층 주택 |
| 토지 | 69.8㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 김영희 |
| 감정가 / 최저가 | 538,628,700원 / 377,040,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구액 | 부림새마을금고 / 335,377,267원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준
과거 조흥은행·삼성생명보험·한빛은행·북대구신용협동조합의 근저당과 정광윤의 전세권은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 분석의 기준은 2018.04.10. 부림새마을금고의 채권최고액 400,000,000원 근저당입니다. 경매개시결정은 이 권리보다 뒤에 있고 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 대신 유찰 회차를 본다
현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가입니다. 감정가는 538,628,700원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 377,040,000원으로 감정가의 70%입니다. 동일 부동산의 최근 실거래 비교치가 없으므로 현재 가격을 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 377,040,000원 | 29,038,560원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 263,927,999원 | 140,566,993원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 184,749,599원 | 218,636,895원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 335,377,267원이 충족되는 시나리오로 계산되어 있지만, 2회 유찰 시와 3회 유찰 시에는 신청채권자 변제가 충족되지 않는 것으로 나타납니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 377,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,078,560원 |
| 1. 을구 14번 근저당권 · 부림새마을금고 | 400,000,000원 | 370,961,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.6% 추정치이며, 근저당은 채권최고액 기준으로 계산되어 29,038,560원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 남빈동 남빈사거리 북동측 인근이며, 주변은 시가지상가와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 1층~3층은 영업소, 4층은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 알씨조 스라브지붕 4층 건물이며 급배수시설과 위생설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 도시지역이며 대로3류에 접하고 관광특구·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,724,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 매각 대상과 현황을 원문에서 대조해야 합니다.
- 4층 용도 확인. 매각물건명세서 비고상 공부상 4층 부분은 영업소이나 현황은 주택으로 이용 중입니다.
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2018.04.10. 설정된 근저당권은 2026.02.04. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되었습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 377,040,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 현장 임대수익·상권·건물 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.30.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서, 현황조사 내용을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현황과 가격은 직접 검증”
이 사건은 2018.04.10. 부림새마을금고 근저당이 말소기준이고, 명시 인수권리·법정지상권이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 보면 비교적 정리가 잘 된 편입니다. 하지만 감정요항표상 임대관계가 미상이고, 4층은 공부상 영업소와 현황 주택 사이에 이용상태 차이가 있으며, 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다.
현재 최저가는 377,040,000원으로 감정가 538,628,700원의 70%까지 내려왔습니다. 다만 최근 실거래와 직접 비교할 자료가 없어 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리는 통과, 현황조사와 가격 검증은 필수. 이 물건의 핵심은 70%라는 숫자 자체보다 영업소·주택 혼용 건물의 실제 점유·활용 상태를 얼마만큼 정확히 확인하느냐에 있습니다.
