81,900,000원
부산지방법원 2025타경22545. 부산진구 부암동 스테빌리움 19층 1901호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 소유자 김인환은 2020.06.10. 매매를 원인으로 거래가액 164,500,000원에 취득했고, 2020.07.20. 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.05.29. 주택도시보증공사의 10,000,000원 가압류이며, 2025.08.19. 같은 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 등기순서만 보면 뒤에 나타나는 2024.06.14. 임차권등기가 아니라, 임차인 이정훈의 전입 2020.07.10.입니다. 이 전입일은 말소기준 2024.05.29.보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자도 2020.07.01.이며 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 보증금은 145,000,000원으로 현재 최저가 81,900,000원보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 669-9 스테빌리움 19층 1901호 · 도로명 부산광역시 부산진구 서면문화로 59 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) · 지하1층 지상20층 건물 내 제19층 제1901호 |
| 소유자 | 김인환 (2020.06.10. 매매 · 거래가액 164,500,000원, 2020.07.20. 등기 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,631,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
이 사건의 실제 임차인은 이정훈 1명입니다. 임차인은 건물 전부를 주거용으로 임차했고, 전입일 2020.07.10.·확정일자 2020.07.01.·보증금 145,000,000원입니다. 말소기준인 2024.05.29. 가압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정훈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.10. | 2020.07.01. | 145,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
* 64,974,200원은 현재 매각가 가정에서 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 미배당 보증금입니다. 확약은 이정훈 임차인에게만 적용됩니다. 현재 확인된 실제 임차인은 1명이며, 본 사건 자료에서 확약 밖 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 81,900,000원으로 감정가 117,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 감정가보다 35,100,000원 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 있다”는 결론은 내릴 수 없습니다.
확약을 반영한 실질취득액은 현재 회차에서는 81,900,000원입니다. 반대로 확약이 없다는 가정에서는 계산상 인수액 64,974,200원이 붙어 낙찰가와의 합계가 146,874,200원이 됩니다. 2회 유찰 시 데이터상 매수인 인수액은 89,101,940원, 3회 유찰 시 105,991,358원까지 늘어납니다. 이처럼 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락만으로 실질 부담이 낮아지는 것이 아니라는 점을 먼저 봐야 합니다. 이번 사건은 오직 해당 확약 때문에 그 위험이 해소된 사례입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,874,200원 |
| 1. 임차인 이정훈 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 80,025,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 153,631,554원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 64,974,200원입니다. 다만 2026.05.11. 확약에 따라 이정훈 임차인의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기가 확인되므로 그 금액을 매수인 실질 인수액으로 반영하지 않습니다. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구청 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택·업무시설·오피스텔·관공서·각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층·지상20층 건물의 19층 1901호입니다. 위생·급배수·소화전·화재경보·공동현관기·타워주차·승강기·도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로 주상용 건부지이며, 동측 광대로와 남측 세로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,850,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 감정평가상 오피스텔이고 실거래 비교자료가 없어, 현재 최저가의 시장 경쟁력은 별도 거래사례 확인 없이는 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영되는지 매각물건명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 이정훈의 임차권등기는 2024.06.14. 접수되어 있고 확약에 말소 동의가 명시되어 있습니다. 낙찰 후 말소 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.20. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각으로 인한 처리와 현재 효력을 등기 및 관련 원문에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가 117,000,000원에서 70%까지 유찰됐지만 실거래 자료가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 전제하지 말고 주변 오피스텔 거래와 임대수익을 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 및 확약이 있어도 실제 점유 상태와 인도 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 2026.05.11. 확약서 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약의 효력’을 확인할 물건
이 사건을 최저가 81,900,000원만 보고 단순한 30% 할인 오피스텔로 보면 핵심을 놓칩니다. 임차인 이정훈은 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 있는 임차인이고 보증금은 145,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 계산상 미배당 보증금 64,974,200원이 남아 낙찰가 인하 효과를 상당 부분 상쇄하는 구조입니다.
그러나 2026.05.11. 제출된 확약에는 대항력 포기, 미배당 보증금에 대한 매수인 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다. 이 자료를 그대로 적용하면 해당 임차인 인수는 실질 0원, 현재 회차 실질취득은 81,900,000원입니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 싼지는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 첫째 확약 원문 확인, 둘째 민간임대주택등기와 점유 확인, 셋째 시세 검증. 확약이 확인될 때에만 ‘대항력 인수형’이라는 원래의 위험구조에서 벗어날 수 있습니다.
