부산지방법원 2021타경104585. 부산 수영구 망미동 망미한신아파트 103동 2층 205호입니다. 현재 소유자는 문준호로, 2011.01.26 거래가 275,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 망미동새마을금고 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사엠에이치투자금융대부·주식회사조흥의 근저당과 각종 압류·가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 분류되어 있어 등기상 인수 구조는 단순합니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 단순한 권리보다 현재 가격이 시장에서 어디쯤인지입니다. 감정가 607,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 310,784,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 단지 거래 평균은 311,666,666원으로 거의 같은 수준입니다. 더구나 최신 거래는 2026.07의 245,000,000원이고 최근 거래가 이전 거래보다 13.6% 낮은 흐름입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 크게 평가하기 어려운 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2021타경104585 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미배산로70번길 45, 103동 2층205호 (망미동,망미한신아파트) |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콩크리트조 슬래브지붕 13층건 제103동 내 제2층 제205호 |
| 소유자 | 문준호 · 2011.01.26 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 607,000,000원 / 310,784,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지 | 망미한신 · 224세대 · 1989.09.09 준공 |
| 실거래 비교 기준면적 | 197.055㎡ · 최근 거래 면적과 일치하지 않음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2011.01.26 을구 6번 망미동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 266,000,000원으로 등기됐고 2017.12.18 변경계약으로 채권최고액 247,000,000원이 기재되어 있습니다. 같은 날 상호도 수영중앙새마을금고로 변경됐습니다. 이후 등기된 근저당권·압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰인데도 최근 평균과 거의 같다
망미한신의 확인된 최근 거래 12건은 2022.06부터 2026.07까지이며, 거래면적은 84.44㎡·84.98㎡·127.01㎡·128.31㎡·156.4㎡입니다. 본건 실거래 비교 기준면적 197.055㎡와 면적이 일치하지 않기 때문에, 아래 거래가격은 직접적인 동일면적 시세라기보다 단지 가격 흐름을 확인하는 참고자료로 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.44㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 128.31㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 2026.04 | 128.31㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2024.10 | 84.44㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2024.05 | 127.01㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2023.08 | 84.98㎡ | 12 | 348,000,000원 |
| 2023.07 | 156.4㎡ | 6 | 455,000,000원 |
| 2023.05 | 84.98㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2023.01 | 84.98㎡ | 12 | 348,000,000원 |
| 2023.01 | 156.4㎡ | 2 | 510,000,000원 |
| 2022.12 | 84.44㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2022.06 | 128.31㎡ | 12 | 454,000,000원 |
전체 12건 평균은 348,333,333원이지만, 과거의 455,000,000원·510,000,000원 등 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 최근 12개월 평균은 311,666,666원이고 현재 최저가 310,784,000원은 그 99.7%입니다. 즉 최근 평균보다 아주 조금 낮을 뿐 사실상 비슷한 가격입니다.
여기에 최신 거래가 2026.07 245,000,000원이고, 최근 거래가 이전 거래 대비 -13.6%인 하락 흐름이라는 점을 함께 봐야 합니다. 면적 차이 때문에 단순 금액 비교에는 한계가 있지만, 적어도 감정가 대비 51.2%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,150,976원 |
| 을구 6번 근저당권 · 망미동새마을금고 | 266,000,000원 | 266,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사엠에이치투자금융대부 | 105,000,000원 | 39,633,024원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사조흥 | 13,000,000원 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 주식회사 리드코프 | 8,713,626원 | 0원 |
| 갑구 29번 가압류 · 산와대부 주식회사 | 24,455,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 417,168,969원 중 예상 배당액은 305,633,024원, 미배당액은 111,535,945원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 310,784,000원 | 305,633,024원 | 111,535,945원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 248,627,200원 | 244,346,419원 | 172,822,550원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 198,901,760원 | 195,317,135원 | 221,851,834원 | 0원 |
이 물건은 유찰이 더 진행돼도 현재 계산상 매수인에게 넘어오는 인수액은 0원입니다. 대신 가격이 내려갈수록 채권자 미배당이 111,535,945원에서 172,822,550원, 221,851,834원으로 커집니다. 즉 낙찰자 권리부담이 늘어나는 구조가 아니라 후순위 채권자의 회수 부족이 커지는 구조입니다.
⑤ 세금·점유 리스크 — 등기만 보고 끝내면 안 된다
또한 감정평가 조사 당시 이해관계인이 없어 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 등기상 인수 0원과 별개로 실제 점유자 확인은 필요합니다. 보증금·확정일자·전입일이 확인되지 않은 상태에서 특정 점유자의 대항력을 있다거나 없다고 미리 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 망미중학교 북동측 인근으로 대단지 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 노선버스정류소 및 감정요항표 기재상 도시철도 1호선 장전역에서 근거리로 교통상황이 편리합니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 13층 건물의 2층이며 외벽은 몰탈위페인트, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 난방설비, 급배수위생설비, 승강기, 소화전, 화재경보기 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 남동하향 경사지대 내 사다리형 토지를 아파트 건부지로 이용하고 있으며 단지 내 가로망과 주차장시설이 정비되어 있습니다.
- 용도·규제. 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 교육환경 관련 절대·상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1,469,000원/㎡입니다.
- 단지 거래. 224세대, 1989.09.09 준공 단지이며 최근 거래는 존재하지만 본건 비교 기준면적 197.055㎡와 거래면적이 일치하지 않아 환금가격 판단에는 추가 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 51.2%까지 내려왔어도 최근 12개월 평균 대비 현재 최저가는 99.7%입니다. 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 하락 흐름 확인. 최근 거래 추세가 -13.6%이고 최신 거래는 245,000,000원입니다. 입찰 직전 추가 실거래를 대조해야 합니다.
- 면적 불일치 확인. 본건 실거래 비교 기준면적 197.055㎡와 확보된 거래면적이 일치하지 않습니다. 동일면적·유사층 거래를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 내부 이용상태를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대 및 현장 점유를 반드시 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2011.01.26 을구 6번 근저당권과 2017.12.18 채권최고액 변경 및 상호변경 내용을 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 보수적으로”
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 3회 유찰로 감정가 607,000,000원에서 최저가 310,784,000원까지 내려왔다는 숫자도 눈에 띕니다.
하지만 가격 판단은 다릅니다. 최근 12개월 평균 311,666,666원과 현재 최저가는 사실상 같은 수준이고, 최신 거래는 245,000,000원이며 거래 추세는 -13.6%입니다. 무엇보다 확보된 실거래 면적이 본건 비교 기준면적 197.055㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 지금 단계의 결론은 “권리 구조는 비교적 명확하지만, 3회 유찰만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵다”입니다. 여기에 임대관계 미상과 국세·지방세 압류 확인까지 남아 있어, 입찰가는 동일면적 시세와 실제 점유를 확인한 뒤 보수적으로 정하는 편이 맞습니다.
