부산지방법원 2021타경104585. 부산광역시 수영구 망미동 망미한신아파트 103동 2층 205호입니다. 감정가는 607,000,000원으로 평가되었으나 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 248,627,000원까지 낮아졌습니다. 감정가에 비하면 크게 내려온 가격입니다. 그러나 이 숫자만으로 투자 가치가 충분하다고 판단하기는 어렵습니다.

등기부에서 가장 중요한 지점은 2011년 1월 26일 설정된 망미동새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최초 채권최고액은 266,000,000원이지만, 2017년 12월 18일 247,000,000원으로 변경되었습니다. 따라서 최초 금액만을 현재 채권최고액으로 취급해서는 안 됩니다.

가격 쪽에는 더 큰 주의점이 있습니다. 최근 12개월 거래 평균은 311,666,666원, 전체 12건 평균은 348,333,333원입니다. 그러나 거래 사례들의 면적은 84.44㎡, 128.31㎡ 등으로, 시세조회 대상 면적 197.055㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 최근 거래 추세도 -13.6%로 하락하고 있습니다. 감정가 대비 할인 폭이 크다는 사실과 실제 시장에서 저렴한 가격이라는 판단은 서로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리는 소멸 예정

말소기준인 을구 6번 근저당권은 2011년 1월 26일 설정되었습니다. 이후 을구 9번 주식회사엠에이치투자금융대부 근저당권 105,000,000원, 을구 10번 주식회사조흥 근저당권 13,000,000원이 설정되었습니다. 두 근저당권은 모두 말소기준 이후 권리로, 매각에 따라 소멸할 예정입니다.

갑구의 리드코프 가압류 8,713,626원, 산와대부 가압류 24,455,343원, 국민건강보험공단과 국가·지방자치단체의 압류 및 경매개시결정도 말소기준 이후에 등기되었습니다. 다만 등기의 소멸과 채권자의 배당순위는 다른 문제입니다. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 해당 여부 등에 따라 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.

② 임차·점유 분석 — 신고된 임차인은 없지만 현장 확인은 필요

현재 확인되는 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 과정에서 이해관계인이 부재하여 내부 상태를 조사하지 못했고, 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 소유자만 점유하고 있다고 확정할 수 없습니다.

특히 이 물건은 경매개시 이후 장기간이 경과한 사건입니다. 입찰 직전 매각물건명세서, 현황조사서, 주민등록 관련 확인사항과 실제 점유상태를 다시 대조하는 것이 중요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 하락과 면적 불일치를 함께 봐야 한다

망미한신아파트는 224세대 규모로 1989년 9월 준공된 단지입니다. 확인되는 실거래 12건의 전체 평균은 348,333,333원이며, 최근 12개월 3건의 평균은 311,666,666원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래군에 비해 13.6% 낮은 흐름입니다.

수치상 최저매각가 248,627,000원은 전체 거래 평균의 71.4%, 최근 12개월 평균의 79.8%입니다. 그러나 이는 서로 다른 면적의 거래를 합산한 평균과 비교한 수치입니다. 대상 면적 197.055㎡와 일치하는 거래가 확인되지 않으므로, 79.8%라는 숫자를 곧바로 동일 평형 대비 할인율로 사용할 수 없습니다.

더욱이 가장 최근인 2026년 7월 거래는 84.44㎡ · 245,000,000원으로, 이번 최저매각가 248,627,000원보다 금액 자체는 낮습니다. 물론 거래 면적이 다르므로 어느 쪽이 비싼 물건인지 단순 비교할 수는 없습니다. 그렇지만 최소한 최저매각가가 모든 최근 거래보다 낮다는 설명은 성립하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 248,627,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 4,280,778원, 채권자 배당총액은 244,346,222원으로 산정됩니다. 확인된 추정 배당에서는 선순위 근저당권에 매각대금이 사실상 집중되어 후순위 채권자들에게 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.

선순위 근저당의 배당 추정은 최초 채권최고액 266,000,000원을 기준으로 작성된 계산입니다. 등기상 변경된 채권최고액 247,000,000원과 실제 채권잔액을 반영한 확정 배당표는 아닙니다. 국세·지방세의 우선배당 및 실제 집행비용에 따라 배당 결과는 변동될 수 있습니다.

미배당 채권 합계가 172,822,747원으로 크지만, 미배당금 전체를 낙찰자가 인수한다는 뜻은 아닙니다. 이들 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계 미상으로 인한 별도의 인수 위험은 입찰 전 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당

현재 회차의 최저가는 248,627,000원입니다. 추가 유찰 시 제시된 회차별 계산에서는 매각대금이 더 낮아지지만, 그만큼 선순위 배당액도 줄어들고 채권자 미배당액은 증가합니다. 이 변화는 곧바로 낙찰자의 인수액 증가를 의미하지는 않습니다.

회차가 내려가더라도 표상의 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 이는 현재 확인된 등기 및 배당 조건에 따른 추정이며, 실제 임차관계가 새롭게 확인될 경우 인수 판단은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량통행이 용이하며, 감정요항표상 노선버스정류소와 도시철도 1호선 장전역을 이용할 수 있는 것으로 평가되었습니다. 실제 이동 동선과 소요시간은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물의 2층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호이며, 난방·급배수·위생설비·승강기·소화전·화재경보기 등이 설치되어 있습니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 수리 상태, 누수, 설비 상태와 실제 사용 형태는 확인이 필요한 항목입니다.
• 단지 환경. 단지 내 가로망과 주차시설이 정비되어 있습니다. 토지는 남동하향 경사지대의 사다리형으로 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 관련 사항과 자연녹지지역, 교육환경 보호구역 등의 지정·접함·저촉 관계가 확인됩니다. 공시지가 자료는 1,469,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1989년 9월 준공된 224세대 단지입니다. 실거래 면적과 가격 편차가 크고 최근 거래 흐름이 하락세이므로 과거 고가 사례를 기준으로 매각 가능 가격을 높게 추정하는 것은 주의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 동일 면적 실거래 재확인. 시세조회 대상 면적은 197.055㎡인데, 확인된 실거래 표본은 84.44㎡, 84.98㎡, 127.01㎡, 128.31㎡, 156.4㎡입니다. 직접 비교 가능한 동일 면적의 매매 사례 또는 실거래 이력을 확보하기 전에는 할인율에 근거한 입찰가를 결정하지 않는 것이 좋습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -13.6%입니다. 전체 거래 평균 348,333,333원보다 최근 12개월 평균 311,666,666원을 우선 참고하되, 이 평균 역시 면적이 혼재되어 있다는 제한을 반드시 감안해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 신고된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자, 임대차계약, 전입 여부, 보증금 관계를 확인하고 대항력 가능성을 검토해야 합니다.
• 근저당 변경 이력. 을구 6번의 최초 채권최고액 266,000,000원과 변경 채권최고액 247,000,000원을 구분해 실제 채권액과 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 조세채권·압류 확인. 국가·지방자치단체 및 국민건강보험공단의 압류 이력이 있습니다. 당해세, 법정기일 및 우선배당 관계는 실제 배당과 채권 회수 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 후순위 경매·가압류. 현재 사건 외에 윤연순의 강제경매개시결정, 리드코프·산와대부 가압류 등이 존재합니다. 매각으로 소멸할 권리와 이미 말소된 권리를 구별하여 확인해야 합니다.
• 내부 상태·명도. 감정평가에서 내부를 확인하지 못한 물건입니다. 내부 수리비, 체납 관리비, 실제 인도 가능성과 점유자 협의 필요성을 별도 비용·일정으로 검토해야 합니다.
• 매각기일·절차 확인. 2026.11.02 매각기일을 기준으로 검토하되, 기일 변경, 정지·취하 여부 및 최신 최저매각가를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 41%가 곧 시세 41%는 아니다”

이 사건은 감정가 607,000,000원에서 최저매각가 248,627,000원까지 내려온 4회 유찰 아파트입니다. 확인된 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정이고, 매수인 인수 추정액도 0원으로 산정됩니다. 권리 구조 자체는 설명 가능한 편입니다.

그러나 가격 판단은 아직 보수적으로 접근해야 합니다. 최근 거래 평균보다 최저가가 낮아 보이지만 비교 면적이 다르며, 최근 거래 흐름은 -13.6% 하락하고 있습니다. 최신 84.44㎡ 거래가 245,000,000원이라는 점도, 최저가만으로 저가매수를 확정할 수 없게 만드는 요인입니다. 또한 4회 유찰과 임대관계 미상, 내부 상태 미확인이라는 부담이 남아 있습니다.

결론은 권리상 인수 0원 추정, 가격 매력은 검증 전 보류입니다. 동일 면적의 실제 거래 가능 가격을 확인하고 점유 및 선순위 채권관계를 재검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 감정가에서 얼마나 내려왔는지가 아니라 현재 시장에서 얼마에 다시 거래할 수 있는지가 핵심입니다.