부산지방법원 2024타경28. 부산 남구 용호동 오륙도 에스케이뷰 아파트 111동 2층 204호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 200.89㎡입니다. 현재 소유자는 장재영으로, 2016.06.21 매매를 원인으로 2017.01.02 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 600,000,000원입니다. 같은 날 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권이 이번 매각의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 부산은행 근저당과 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 점유자 장찬희의 전입신고일도 2022.12.14로 말소기준일인 2017.01.02보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경28 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 오륙도로 85, 111동 2층204호 (용호동,오륙도 에스케이뷰 아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 200.8926㎡ · 111동 24층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 장재영 (2016.06.21 매매 · 거래가액 600,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,127,000,000원 / 552,230,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 458,181,795원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 권리분석의 기준점은 2017.01.02 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 480,000,000원이었고 2023.07.07 변경등기로 436,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 2021.04.26 부산은행 근저당권 495,000,000원과 2024.01.04 부산은행의 임의경매개시결정, 2024.03.11 한화생명보험의 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 후순위입니다.
② 점유자 확인 — 장찬희 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장찬희 | 미상 | 2022.12.14 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
장찬희의 전입일 2022.12.14는 말소기준권리 2017.01.02보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도 확인 대상이지만, 이 미상 정보가 매수인의 보증금 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세는 분명하다
오륙도에스케이뷰의 비교 면적은 200.89㎡입니다. 최근 12개월 거래는 6건이고 평균은 985,833,333원입니다. 현재 최저매각가 552,230,000원은 이 최근 평균의 56.0% 수준입니다. 최신 거래는 2025.11의 1,240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 200.89㎡ | 19 | 1,240,000,000원 |
| 2025.10 | 200.89㎡ | 3 | 855,000,000원 |
| 2025.07 | 200.89㎡ | 1 | 800,000,000원 |
| 2025.07 | 200.89㎡ | 4 | 860,000,000원 |
| 2025.05 | 200.89㎡ | 15 | 1,080,000,000원 |
| 2025.04 | 200.89㎡ | 11 | 1,080,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 985,833,333원 |
최근 거래 범위만 보면 800,000,000원부터 1,240,000,000원까지 편차가 큽니다. 현재 최저가 552,230,000원은 최근 12개월 최저 거래인 800,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군의 평균이 과거 거래군보다 18.5% 낮아진 하락 추세이므로, 단순히 전체 평균 1,097,916,666원을 기준으로 할인폭을 과장해서는 안 됩니다. 가격 판단의 기준은 최근 12개월 평균과 최신 거래에 두는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 552,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,922,300원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 495,000,000원 | 64,307,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 975,000,000원 중 예상배당은 544,307,700원이고 미배당액은 430,692,300원입니다. 부산은행에는 64,307,700원이 배당되는 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 552,230,000원 | 544,307,700원 | 430,692,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 386,561,000원 | 380,349,146원 | 594,650,854원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 270,592,700원 | 266,004,402원 | 708,995,598원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리구조에서는 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 가격이 내려갈수록 매수인의 실질취득가도 그대로 낮아지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오륙도초등학교 남동측 인근으로, 북동측 이기대 자연공원·서측 백운포 체육공원·남측 오륙도와 바다, 학교와 자연녹지 등이 주변을 형성합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 마을버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 오륙도에스케이뷰는 3,000세대, 2008.10.31 준공 단지입니다.
- 도로. 단지 내 가로망이 정비되어 있고 남측·서측 약 25m, 북측·동측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 일반도로 저촉, 가축사육제한구역, 학교 절대·상대보호구역, 역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 200.89㎡ 대형 면적으로 최근 실거래 가격 편차가 800,000,000원~1,240,000,000원에 이릅니다. 가격대별 매수층 차이를 감안할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 장찬희의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유부분과 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서 원본으로 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 985,833,333원과 최신 거래 1,240,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 18.5% 낮다는 추세를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 저층 보정. 본건은 111동 24층 건물의 2층입니다. 비교 거래의 층별 가격 편차가 크므로 동일 면적 평균만으로 호가치를 확정하지 않는 것이 좋습니다.
- 대형 평형 환금성. 비교 면적 200.89㎡의 대형 아파트이므로 실수요층과 매수층 폭을 별도로 점검해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 무겁지 않고, 승부는 가격과 환금성
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2017.01.02 한화생명보험 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자 장찬희의 전입일은 2022.12.14로 후순위입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 감정가 1,127,000,000원에서 552,230,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균의 56.0% 수준입니다.
가격 메리트 자체는 분명하지만, 최근 거래 추세가 -18.5%이고 본건이 200.89㎡ 대형 면적·2층이라는 점은 할인율만큼 중요한 변수입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.1회보다 많은 2회 유찰 상태라는 점까지 감안하면, 결론은 권리 안전성은 양호하고 현재 가격은 최근 시세보다 낮지만, 하락 추세와 대형 평형의 환금성을 반영해 응찰가를 보수적으로 정하는 물건입니다.
