73,500,000원
부산지방법원 2025타경22622. 부산 동구 범일동 두산위브더제니스하버시티 108동 8층 809호 오피스텔입니다. 전용면적은 29.9146㎡이고, 감정평가상 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 25층 건물의 8층에 위치합니다. 감정가 105,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 73,500,000원입니다.
권리의 기준점은 2024.09.27. 접수된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 94,800,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기입됐고, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22622 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 범일동 1664 두산위브더제니스하버시티 108동 8층 809호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 29.9146㎡ · 지상 25층 중 8층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔(폐문부재)) |
| 소유자 | 김수빈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.09.27. 설정된 수협은행 근저당권으로, 채권최고액은 94,800,000원입니다. 이후 2025.08.28. 주택도시보증공사가 강제경매개시결정을 받았고 해당 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래 구간 아래
두산위브더제니스하버시티의 대상 면적은 29.9146㎡이고, 동일 면적에 매칭된 최근 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 100,125,000원, 최신 거래는 2026.06. 98,500,000원입니다. 현재 최저가 73,500,000원은 최근 12개월 평균의 73.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.91㎡ | 17 | 98,500,000원 |
| 2026.04 | 29.79㎡ | 17 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 29.91㎡ | 14 | 103,000,000원 |
| 2025.11 | 29.91㎡ | 18 | 107,000,000원 |
| 2025.10 | 29.91㎡ | 24 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 29.91㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2025.09 | 29.91㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2025.08 | 29.91㎡ | 11 | 103,000,000원 |
| 2025.08 | 29.91㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.08 | 29.91㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 29.91㎡ | 18 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 29.91㎡ | 24 | 95,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 100,125,000원 |
최근 거래 범위는 90,000,000원~107,000,000원이고, 최신 거래는 98,500,000원입니다. 현재 최저가 73,500,000원은 최근 12개월 평균보다 낮고, 최근 실거래 최저 90,000,000원보다도 낮은 구간입니다. 감정가 105,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 한 차례 유찰을 거치면서 가격 조건이 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 근저당권 · 수협은행 | 94,800,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 73,500,000원 가정 시 채권 총액은 294,800,000원, 채권자 예상배당 합계는 71,777,000원, 미배당액은 223,023,000원입니다. 수협은행 근저당에서도 미배당이 발생하고 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 223,023,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 244,676,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 259,833,270원 | 0원 |
제공된 시나리오에서는 회차가 더 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 매각대금이 줄어들수록 기존 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 이는 채권자 측 배당 부족의 문제이고, 제시된 권리분석상 그 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 범일동 소재 성남초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 좌천역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 25층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측·남측 약 30m 내외, 북측 약 20m 내외, 서측 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·정비구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 두산위브더제니스하버시티는 2,040세대, 준공일은 2023.05.25이며 대상 면적 최근 12건 실거래가 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 폐문부재·임대관계 미상이므로 실제 거주자·사용자·출입 상태를 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리인 2024.09.27. 수협은행 근저당과 이후 권리의 현황을 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 임차인 조사내역이 없는 상태이므로 매각기일 전 최신 매각물건명세서와 현황조사서를 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 73,500,000원은 최근12개월 평균 100,125,000원의 73.4%입니다. 감정가보다 현재 회차 가격과 최근 실거래를 중심으로 판단하는 편이 타당합니다.
- 동일 면적 거래 편차. 최근 실거래가 90,000,000원부터 107,000,000원까지 분포하므로 층·향·내부 상태에 따른 개별 차이를 감안하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 점유와 가격”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2024.09.27. 수협은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 제공된 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 한 차례 유찰되면서 감정가 105,000,000원에서 73,500,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 100,125,000원의 73.4%입니다.
다만 오피스텔 현장조사는 폐문부재였고 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기 권리와 가격만 보면 접근 여지가 있지만, 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰 판단을 완성해야 하는 유형입니다. 권리분석의 결론은 “인수 0원”, 가격분석의 결론은 “최근 거래 구간 아래”, 현장확인의 결론은 “폐문부재·임대관계 미상 확인 필요”로 정리됩니다.
