부산지방법원 2025타경22669. 부산진구 양정동 ‘대능더에스티지’ 15층 1501호 아파트입니다. 감정가는 226,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 158,200,000원입니다. 소유자 이정숙은 2020.07.09 매매를 원인으로 2020.08.27 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 255,000,000원입니다. 이 사건은 권리표만 보면 단순한 ‘인수 0’ 물건이 아닙니다. 임차인 이정훈의 전입·점유가 2020.08.27이고 확정일자는 2020.07.31, 보증금은 239,000,000원으로 말소기준인 2024.12.06 압류보다 빠릅니다. 즉 확약이 없었다면 대항력 있는 선순위 임차보증금 인수형으로 봐야 합니다.

반전은 2026.06.16 확약입니다. 주택도시보증공사(양도전: 임차인 이정훈)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다고 제출했습니다. 현재 회차 배당 계산상 미배당액은 83,814,800원이지만, 이 확약이 적용되면 그 금액을 매수인이 떠안지 않아 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약

말소기준은 2024.12.06 부산진구 압류입니다. 그보다 앞선 2024.09.09 을구 1번 주택임차권은 보증금 239,000,000원의 이정훈 임차권으로, 전입·점유 2020.08.27, 확정일자 2020.07.31이라 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 반면 2025.09.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원*

③ 시세 비교 — 가격은 최근 시세보다 크게 낮다

가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봅니다. 대능더에스티지의 최근 12개월 거래 10건 평균은 238,100,000원, 최신 거래는 2026.06 · 234,000,000원입니다. 현재 최저가 158,200,000원은 최근 12개월 평균의 66.4%입니다. 최근 거래와 비교해도 최저가가 낮아, 확약이 유효하다는 전제에서는 가격 메리트가 분명합니다.

확인된 거래 범위는 220,000,000원~250,000,000원이고 전체 거래 평균은 237,000,000원입니다. 더 중요한 최근 12개월 평균은 238,100,000원으로 오히려 조금 높고, 최근 구간은 이전 구간보다 2.9% 높은 흐름입니다. 따라서 현재 최저가 158,200,000원을 두고 “전체 평균만 낮춰 잡은 착시”라고 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)

배당 계산만 보면 임차보증금 미배당액 83,814,800원이 남습니다. 그러나 2026.06.16 확약에서 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 확약 유효 전제의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 양정동 양성초등학교 동측 인근으로, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 형성된 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물의 15층이며 사용승인일은 2019.08.09입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·기계식주차·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·규제. 남측과 북측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접하고, 일반상업지역·방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 소유자·이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 불가능해 외부관찰과 인근 유사물건 등을 기초로 평가됐습니다.
• 거래성. 대능더에스티지는 98세대이며 확인된 최근 거래 12건은 220,000,000원~250,000,000원 범위입니다. 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 2026.06.16 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 현재 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
• 임차권 말소 조건. 등기에는 이정훈 명의 주택임차권이 남아 있으므로 매각 후 말소 절차와 확약의 적용 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.09 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞섭니다. 매각 후 효력·의무 승계 여부를 매각물건명세서와 관계 서류에서 확인하세요.
• 현장 점유 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 확약은 이정훈 관련 보증금에만 적용되므로 별도 점유자·임차인이 있는지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 최근 12개월 평균 238,100,000원과 최신 거래 234,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 현재 최저가 158,200,000원의 할인폭이 권리 확인 비용과 불확실성을 충분히 보상하는지 판단하세요.
• 배당 재확인. 현재 계산에는 집행비용 3,014,800원과 임차인 우선변제 155,185,200원이 반영돼 있습니다. 실제 배당표와 최종 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 좋지만, 확약이 전제다”

이 사건은 숫자만 보면 상당히 매력적입니다. 감정가 226,000,000원에서 한 차례 유찰돼 158,200,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 238,100,000원의 66.4%입니다. 최신 거래도 234,000,000원이라 가격만 놓고 보면 최근 시세보다 충분히 낮습니다.

하지만 권리는 평범한 저가 아파트와 다릅니다. 보증금 239,000,000원의 이정훈 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리이고, 현재 회차 계산만 따르면 83,814,800원이 미배당됩니다. 이를 실질 인수 0원으로 바꾸는 것이 바로 2026.06.16 확약입니다. 그러므로 결론은 명확합니다. 확약 유효가 확인되면 가격과 권리가 모두 살아나는 물건, 확약 확인 전에는 선순위 임차권 인수형으로 봐야 하는 물건입니다. 여기에 2022.12.09 민간임대주택등기와 실제 점유관계까지 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 맞습니다.