169,400,000원
부산지방법원 2025타경22679. 부산 연제구 거제동 ‘대가하이츠’ 5층 503호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 강신우로, 2022년 9월 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2022년 11월 11일 이정오의 근저당권 채권최고액 22,000,000원입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 점유·전입입니다. 은성익은 임대차계약일 2021년 4월 12일, 확정일자 2021년 4월 13일, 점유개시 2021년 5월 11일, 주민등록일 2021년 5월 17일로 확인되며 말소기준보다 앞섭니다. 2025년 5월 26일에는 보증금 180,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22679 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 740-484 대가하이츠 5층 503호 · 부산광역시 연제구 거제시장로21번길 41 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상12층 건물 내 5층 503호 |
| 시세 비교 면적 | 77.88㎡ · 대가하이츠 8세대 · 2015.05.26 준공 |
| 소유자 | 강신우 (2022.09.02. 매매 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준인 이정오 근저당은 2022년 11월 11일입니다. 그런데 은성익의 전입은 2021년 5월 17일로 약 1년 6개월 앞섭니다. 따라서 은성익은 대항력 있음으로 확인되며, 임차보증금 180,000,000원이 완전히 정리되지 않는 한 잔액 승계가 핵심 위험입니다. 2025년 5월 26일 설정된 임차권등기와 2025년 9월 22일 강제경매개시결정 자체는 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하지만, 등기의 말소와 보증금 반환채무의 소멸은 별개의 문제입니다.
임차인 분석
| 신고 명의 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 은성익 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2021.05.17 | 2021.04.13 | 2025.05.26 | 대항력 有 우선변제 無 승계 위험 |
| 공사 | 주거 | 미상 | 2021.05.17 | 2021.04.13 | 2026.05.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 별도 확인 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.8억’으로 봐야 한다
대가하이츠 실거래 10건의 전체 평균은 240,000,000원이지만, 2022~2023년의 높은 거래가가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 4월 200,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 200,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 18.2% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 81.76㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2023.02 | 81.76㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.10 | 81.76㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.09 | 77.88㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 81.76㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가 169,400,000원은 최근 12개월 평균의 84.7%지만, 이 비율만 보고 “시세보다 15% 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 대항력 보증금을 반영한 실질취득 180,000,000원을 기준으로 보면 최근 200,000,000원의 90.0%입니다. 차이는 20,000,000원이지만, 최근 가격 흐름 자체가 -18.2%인 하락 추세이므로 10% 차이를 넉넉한 안전마진으로 보기 어렵습니다.
| 회차 | 최저가 | 실질 인수분 | 실질취득 | 최근시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 169,400,000원 | 10,600,000원 | 180,000,000원 | 90.0% |
| 2회 유찰 | 118,579,999원 | 61,420,001원 | 180,000,000원 | 90.0% |
| 3회 유찰 | 83,005,999원 | 96,994,001원 | 180,000,000원 | 90.0% |
③ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,171,600원 |
| 인수 · 임차인 은성익 보증금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 이정오 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,228,400원 |
현재 회차 배당안에서는 은성익 보증금에 배당되는 금액이 0원으로 잡혀 있습니다. 따라서 보증금 승계 위험이 매각대금 배분과 별도로 남습니다. 본 리포트의 실질취득 계산은 대항력 인수형의 특성에 따라 낙찰가와 미배당 인수잔액을 합산해 약 180,000,000원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 토지는 업무시설 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 거제초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 1호선 시청역, 동해선 거제해맞이역이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 도로·용도지역. 북서측 약 8미터 포장도로에 접하고 제3종일반주거지역에 속합니다. 공시지가는 1,894,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 ‘공장용지’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 환금성. 대가하이츠는 8세대 규모이며 실거래 10건의 가격 범위는 190,000,000원~260,000,000원입니다. 최근 거래는 200,000,000원이고 최근 가격 추세는 -18.2%입니다.
- 경매 이력 지표. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회이며 낙찰률 지표는 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 169,400,000원을 매입원가로 보지 말고, 대항력 보증금까지 고려한 약 180,000,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 은성익 보증금 승계 확인. 전입 2021.05.17, 말소기준 2022.11.11로 선후관계가 명확합니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액의 매수인 인수 조건을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- ‘공사’ 신고 별도 확인. 전입 2021.05.17, 확정일자 2021.04.13, 배당요구 2026.05.21로 기재돼 있으나 보증금은 미상입니다. 은성익과 동일한 권리라고 임의로 합치거나 제거하면 안 됩니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 240,000,000원보다 최근 12개월 200,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 추세 -18.2%를 감안해 과거 250,000,000원대 거래를 기준가격으로 삼지 않는 편이 타당합니다.
- 오피스텔·소규모 물건 환금성. 8세대 규모인 만큼 실거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다. 아파트와 같은 환금성을 전제로 판단해서는 안 됩니다.
- 토지 지목 차이 확인. 공부상 ‘공장용지’, 현황 ‘대’인 점을 등기·토지이용계획·대지권 관련 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.694억이 아니라, 약 1.8억짜리 권리구조”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 242,000,000원에서 한 번 유찰돼 169,400,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 가격의 출발점은 169,400,000원이 아닙니다. 은성익의 대항력 있는 임차보증금 180,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수분이 늘어 실질취득금액은 약 180,000,000원에 고정되는 구조입니다.
최근 12개월·최신 실거래 200,000,000원과 비교하면 실질취득은 90.0%로 아직 20,000,000원의 차이는 있습니다. 그러나 시장 추세가 -18.2%로 하락 중이고, 별도로 ‘공사’ 명의의 보증금 미상 신고가 남아 있으며, 8세대 오피스텔이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 최저가만 보면 매력적이지만 권리까지 합치면 할인폭은 크지 않다. 이 물건은 ‘얼마나 더 유찰되는가’보다 임차보증금 승계 범위를 얼마나 정확하게 확정하느냐가 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
