부산지방법원 2025타경22701. 부산진구 양정동 파크블루 6층 601호, 공부상 오피스텔입니다. 감정평가에서도 공부상 오피스텔로 등재되어 있다고 확인되지만 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 응찰 전 확인이 필요하다고 적혀 있습니다. 현재 소유자는 이소미이며, 2017.07.10 이미자 명의로 소유권이전된 뒤 2019.07.03 이소미로 개명되었습니다. 당시 거래가액은 212,446,534원입니다.
권리 구조의 핵심은 근저당이 아닙니다. 2019.07.03 신한은행 근저당 168,000,000원이 설정됐지만 2021.11.01 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.09.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.12.13 조성열의 주택임차권입니다. 전입·점유개시·확정일자가 모두 2021.10.29라 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 함께 갖습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22701 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 315-12 파크블루 6층 601호 · 중앙대로941번길 66-9 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 전용 77.16㎡ · 지상11층 지하1층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 이소미 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
조성열은 건물 전유부분 전부에 대해 보증금 220,000,000원, 임대차계약일 2021.09.25, 전입·점유개시·확정일 2021.10.29로 등기되어 있습니다. 강제경매개시결정 2025.09.12보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 배당요구도 2023.12.13 이루어져 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성열 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2021.10.29 / 2021.10.29 | 대항력 有 우선변제 有 | 없음 |
② 시세 비교 — 싸지만, -25.0% 하락 추세를 같이 봐야 한다
파크블루는 총 8세대로 거래 표본이 많지 않습니다. 확인되는 실거래는 2건이고, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 따라서 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 79.33㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2023.03 | 77.16㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 165,000,000원 |
전체 2건 평균은 192,500,000원이지만, 여기에 2023.03의 220,000,000원 거래가 포함됩니다. 현재 가격 메리트를 이 전체 평균 대비 73.1%라는 숫자로 과대평가하면 안 됩니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 165,000,000원이고, 현재 최저가 140,700,000원은 그 기준의 85.3%입니다. 확약 적용 후 실질취득도 140,700,000원이므로 현재 회차에서는 최근 거래보다 낮은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 조성열 보증금 · 우선변제 | 220,000,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 조성열 보증금 미배당액은 82,069,800원이지만, 2026.05.11 확약으로 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기했으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.0% 수준으로 추정된 값이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 양정역이 있습니다.
- 건물. 2016.06.10 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 지상11층·지하1층 중 6층 601호입니다.
- 용도 확인. 공부상 오피스텔이나 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 확인되지 않았으므로 경매진행 및 응찰 시 확인이 필요합니다.
- 규제. 준주거지역·상대보호구역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지면적 316.0㎡, 공시지가 2,365,000원/㎡, 주상용 토지로 이용 중입니다.
- 환금성. 파크블루는 총 8세대로 실거래 표본이 적고, 확인된 최근12개월 거래도 1건이어서 거래가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이번 권리분석의 핵심은 2026.05.11 제출된 대항력·잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 응찰 전 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 오피스텔이지만 실제 이용상태는 확인이 필요하다고 평가되어 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 192,500,000원보다 최신 2025.10 거래와 최근12개월 평균 165,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -25.0%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 85.3%라는 이유만으로 과도한 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 98,490,000원, 3회 유찰 시 68,943,000원으로 제시되어 있습니다. 확약이 유지되는 전제에서 매수인 실질 인수는 조성열 임차권에 관해 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사와 실제 이용상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 핵심”
이 물건은 표면만 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 임차권이 현재 최저가 140,700,000원보다 커서 매우 위험해 보입니다. 실제 배당계산에서도 미배당 보증금 82,069,800원이 남습니다. 하지만 2026.05.11 확약으로 조성열 임차권에 관한 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 실질취득 140,700,000원은 최신 거래 및 최근12개월 평균 165,000,000원의 85.3%로 최근 시세보다 낮습니다. 다만 실거래 추세가 -25.0%이고 최근12개월 표본이 1건뿐인 소규모 8세대 오피스텔이라, 과거 전체 평균 192,500,000원을 근거로 가격을 낙관하는 것은 적절하지 않습니다. 권리는 확약서 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 하락 추세를 반영해 보수적으로 접근. 이 사건의 승부처는 두 가지입니다. 확약서의 효력 확인과 실제 이용상태 확인입니다.
