부산지방법원 2025타경22732. 부산 동구 좌천동 ‘좌천동원드림타운’ 102동 205호, 공동주택(아파트)입니다. 감정가는 309,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 216,300,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “70%까지 내려왔다”가 아니라, 말소기준보다 선순위인 임차인 김경빈의 보증금 290,000,000원을 누가 부담하느냐입니다. 전입·점유는 2022.09.05., 확정일자는 2022.08.12.로 2023.03.02. 국의 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다.
현재 최저가 216,300,000원을 기준으로 배당하면 집행비용 3,828,200원 이후 임차인에게 212,471,800원이 배당되고, 보증금 중 77,528,200원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인 부담으로 이어져 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.16. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하고 있어, 김경빈 임차인에 대한 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22732 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 좌천동 808 좌천동원드림타운 102동 2층 205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9341㎡ · 25층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 황창선 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 216,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,433,206원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
등기부상 과거 지성파이낸스대부·리드코프의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.03.02. 국의 압류입니다. 이후 우리금융캐피탈·카카오뱅크·한국주택금융공사의 가압류와 2025.09.22. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경빈 | 건물 전부 · 주거 | 290,000,000원 | 2022.09.05 / 2022.08.12 | 대항력 有 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 김경빈은 배당요구를 했고 임차권등기는 2024.09.13. 접수됐습니다. * 2026.06.16. 제출 확약서에 따라 대항력·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 확인돼 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 확약이 유효하면 현재 가격은 최근 거래보다 낮다
동원드림타운은 298세대, 2002.03.28. 준공 단지입니다. 대상 면적은 84.9341㎡이고, 최근 12개월 비교 표본 12건의 평균 거래가는 327,833,333원입니다. 현재 최저매각가 216,300,000원은 최근 12개월 평균의 66.0%입니다. 최신 거래는 2026.05. 285,000,000원으로, 확약에 따라 실질 인수가 0원이라면 현재 최저가가 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 80.47㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 21 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 21 | 345,000,000원 |
| 2026.04 | 80.47㎡ | 15 | 285,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 80.47㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 20 | 377,000,000원 |
| 2026.01 | 80.47㎡ | 13 | 347,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 18 | 348,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 25 | 345,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 4 | 317,000,000원 |
| 2025.08 | 84.93㎡ | 22 | 355,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 327,833,333원 |
최근 거래 범위는 285,000,000원~377,000,000원이고 최근 12개월 평균은 327,833,333원입니다. 대상과 같은 84.93㎡·2층 거래도 2026.03. 300,000,000원에 확인됩니다. 따라서 확약의 효력을 전제로 실질취득이 216,300,000원으로 유지된다면 가격대 자체는 최근 실거래 구간보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,828,200원 |
| 1. 임차인 김경빈 보증금 | 290,000,000원 | 212,471,800원 |
| 2. 우리금융캐피탈 가압류 | 39,687,339원 | 0원 |
| 3. 카카오뱅크 가압류 | 12,836,823원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 가압류 | 37,218,061원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 305,433,206원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김경빈 보증금의 미배당액은 77,528,200원입니다. 그러나 2026.06.16. 확약에서 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금성고등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 좌천역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 25층 건물의 102동 2층 205호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·도시가스·공동현관기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 동원드림타운은 298세대, 2002.03.28. 준공이며 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서에 어떻게 반영됐는지 직접 확인하세요.
- 실질취득 기준으로 판단. 확약이 유효하면 실질취득은 현재 최저가 216,300,000원입니다. 확약을 배제하면 룰상 77,528,200원의 인수 계산이 발생하므로 두 경우를 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 327,833,333원, 최신 거래 285,000,000원, 같은 84.93㎡·2층 거래 300,000,000원을 함께 대조하세요.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소 절차가 확약 내용대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 이유가 선순위 임차인이라면, 확약이 승부처다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 290,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 까다로운 인수형 물건입니다. 실제로 현재 회차 배당계산에서도 미배당 77,528,200원이 발생합니다. 하지만 2026.06.16. 제출된 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서 구조가 달라집니다. 확약 적용 시 인수 실질 0원, 실질취득 216,300,000원. 이 금액은 최근 12개월 평균 327,833,333원의 66.0%이고 최신 거래 285,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 물건의 결론은 단순한 “선순위 임차인 위험”도, 단순한 “70% 할인”도 아닙니다. 확약의 효력과 말소 이행을 확실히 확인할 수 있다면 가격 메리트가 살아나는 물건입니다.
