부산지방법원 2025타경22742. 부산 금정구 장전동 ‘정우골든시티’ 6층 602호, 전용면적 매칭 기준 73.06㎡의 아파트입니다. 감정가 297,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 207,900,000원입니다. 등기상 소유자는 윤철수이고, 말소기준권리는 2022.06.24. 설정된 조수부 근저당권 채권최고액 156,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 임차인 김대곤입니다. 김대곤은 2022.03.21. 전입했고 2022.03.24. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 260,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022.06.24. 조수부 근저당보다 전입이 앞서므로 본래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 최저가 기준 배당 계산만 놓고 보면 보증금 중 55,810,600원이 미배당되어 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사(양도 전 임차인 김대곤)가 2026.06.16. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 김대곤 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 확약은 김대곤에게만 적용되며, 본 건에서 확인되는 실제 임차인은 김대곤 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22742 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 604-48 6층 602호 · 도로명 부산광역시 금정구 온천장로125번길 28-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 전용면적 매칭 73.06㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 14층 · 해당 호 6층 · 사용승인 2019.12.03. |
| 소유자 | 윤철수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 207,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.24. 을구 7번 근저당권 · 조수부 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
② 임차인 분석 — 대항력은 있었지만 승계는 확약으로 차단
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대곤 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.21 | 2022.03.24 | 260,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 승계 0 |
③ 시세 비교 — 70% 유찰가여도 최근 시장보다 높다
이 단지는 감정가 대비 할인율보다 최근 거래 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 전체 12건 평균은 269,311,666원이지만, 여기에는 2022년 304,370,000원·374,000,000원, 2023년 260,000,000원처럼 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균은 181,666,666원, 최신 거래는 2026.06. 175,000,000원이며, 최근 가격은 과거 거래 대비 39.1% 하락한 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 66.25㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 72.9㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 72.9㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 2023.01 | 73.06㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.12 | 73.06㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.12 | 72.9㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 66.25㎡ | 13 | 176,000,000원 |
| 2022.03 | 72.9㎡ | 5 | 374,000,000원 |
| 2022.02 | 73.06㎡ | 6 | 374,000,000원 |
| 2022.02 | 66.25㎡ | 14 | 304,370,000원 |
| 2022.02 | 66.25㎡ | 8 | 304,370,000원 |
| 2022.01 | 73.06㎡ | 7 | 374,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 181,666,666원 |
현재 실질취득 207,900,000원은 최근 12개월 평균 181,666,666원의 114.4%입니다. 평균보다 약 14.4% 높은 가격이므로 “감정가 대비 30% 할인됐다”는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 최신 거래 175,000,000원과 비교해도 실질취득액이 더 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,710,600원 |
| 1. 임차인 김대곤 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 204,189,400원 |
| 2. 근저당권 · 조수부 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 10,213,923원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김대곤 보증금 미배당액은 55,810,600원입니다. 다만 2026.06.16. 확약서에 따라 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 인수액은 커지지만, 확약 후 실질 인수는 0
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 계산 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 207,900,000원 | 55,810,600원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 145,530,000원 | 117,307,420원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 101,871,000원 | 160,355,194원 | 실질 인수 0원 |
대항력 인수형의 원래 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총 부담이 쉽게 내려가지 않습니다. 이 사건은 그 위험을 확약서가 김대곤에 한해 해소한 것이 핵심입니다. 따라서 현재 판단에서 가격 비교 기준은 확약 전 인수 계산액이 아니라 실제 낙찰대금인 207,900,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 정우골든시티는 공동주택 19세대와 업무시설(오피스텔) 23개호로 구성돼 있습니다.
- 입지. 금정초등학교 남측 인근으로 아파트 단지, 소규모 공동주택, 주상복합건물, 대형마트 및 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일은 2019.12.03.이며 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,709,000원/㎡입니다. 북서측 약 5m 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단 포인트. 최근 12개월 거래는 3건이고 평균 181,666,666원입니다. 최근 가격이 과거보다 39.1% 낮아져 있어 과거 고가 거래보다 현재 거래 수준을 우선해서 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 207,900,000원은 최근 12개월 평균 181,666,666원의 114.4%입니다. 현 회차는 최근 시세보다 저렴한 가격이 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대 과거 거래 추세가 -39.1%입니다. 전체 평균 269,311,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 확약에는 임차권등기 말소 동의가 포함되어 있으므로 실제 말소 절차와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 말소기준권리 이후 중소기업은행 가압류, 부산신용보증재단 가압류, 금정구 압류, 국 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 기계식 주차·관리비. 기계식 주차설비와 공용부분 관리 상태, 체납 관리비 등을 현장과 관리주체를 통해 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 비싸다
이 사건은 표면만 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 인수형 경매입니다. 현재 배당 구조만 계산하면 미배당 55,810,600원이 생기고, 낙찰가가 더 낮아질수록 그 인수 계산액은 커집니다. 그러나 2026.06.16. 제출된 확약서는 김대곤에 대해 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하는 내용이므로 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 실질취득 207,900,000원은 최근 12개월 평균 181,666,666원의 114.4%이고 최신 거래 175,000,000원보다도 높습니다. 최근 시장은 과거 거래 대비 39.1% 하락했습니다. 감정가 297,000,000원에서 30% 내려왔다는 숫자보다 최근 시장에서 실제로 얼마에 거래됐는지가 더 중요합니다. 이 물건의 결론은 “확약으로 권리 위험은 크게 낮아졌지만, 현 최저가는 최근 시세 이상이라 가격은 보류”입니다.
