부산지방법원 2025타경22743. 초읍골드빌 2층 202호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 선순위 대항력 있는 임차권이 있다는 사실 자체가 아니라, 그 임차보증금의 매수인 승계 위험이 확약서로 제거됐는지입니다. 임차권자 이영애의 보증금은 120,000,000원이고 전입신고·확정일자는 모두 2018.08.30., 점유개시는 2018.08.31.입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
현재 회차 최저가 109,900,000원만 놓고 보면 배당표상 임차보증금 전액을 갚을 수 없어 12,438,600원이 남습니다. 통상의 대항력 인수형이라면 이 금액은 매수인이 떠안고, 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 커집니다. 그러나 이 사건에는 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.11. 제출한 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약은 이영애의 임차보증금에 한해 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22743 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 초읍동 350-4 초읍골드빌 2층202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 성지곡로16번길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔(폐문부재))로 이용중 |
| 전용면적 | 54.51㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상7층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 홍종석 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약서가 승부처
과거 북부산새마을금고·대연새마을금고·농협은행의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준으로 선언된 권리는 2025.09.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 이보다 앞선 2024.07.25. 임차권등기는 배당만으로 전액 소멸되지 않으면 원칙상 매수인에게 영향을 줄 수 있는 위치입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2018.08.30 / 2018.08.30 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 중복신고로 별도 보증금을 합산하는 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 확약 전제 실질취득 109,900,000원
초읍골드빌 동일 면적 54.51㎡의 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래 역시 같은 거래로, 2025.01. 3층이 160,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 54.51㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.51㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
확약서가 유효하게 이행돼 매수인 인수가 0원이면 실질취득은 최저가와 같은 109,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 160,000,000원의 68.7%입니다. 따라서 이 사건은 확약 전제에서는 가격 메리트가 있는 편입니다. 다만 동일 면적 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이므로 한 건의 거래만으로 환금성을 과신해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 임차인 이영애 보증금 | 120,000,000원 | 107,561,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 이영애 보증금 부족분 12,438,600원이 발생합니다. 다만 2026.05.11. 확약에 따라 대항력·매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 실질 매수인 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 원래 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 109,900,000원 | 12,438,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 76,930,000원 | 44,854,740원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 53,851,000원 | 67,518,318원 | 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 명확하게 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인이 떠안을 금액도 증가합니다. 하지만 이번 확약은 이영애 임차보증금에 대한 대항력과 잔존 반환청구권 포기를 명시하고 있어, 그 확약이 유효하게 유지·이행되는 한 해당 임차인 인수액은 실질 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산학생교육문화회관 동측 인근으로, 주변은 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔(폐문부재))로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 약 8m 내외 포장도로에 접하고, 서측으로 약 3m 내외 막다른 도로가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 1,749,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상7층 건물이며 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지 설비가 있습니다.
- 환금성. 초읍골드빌은 9세대, 사용승인일은 2015.06.16.입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래는 1건으로 가격 표본이 적습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.11. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 원문과 적용 범위를 반드시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 필요한 절차를 확인하세요.
- 가격 비교. 확약이 유효하면 실질취득 109,900,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원의 68.7%입니다.
- 표본 한계. 동일 면적 최근 12개월 거래가 1건이므로 해당 거래만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 이용상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 확인됐으므로 실제 점유·사용 상태를 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 더 중요하다”
등기부만 보면 이 사건은 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 109,900,000원보다 커서 경계해야 할 물건입니다. 현재 배당표만 계산하면 실제로 12,438,600원이 미배당으로 남습니다. 하지만 2026.05.11. 주택도시보증공사가 제출한 확약에서 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 확약이 유효하게 이행되는 전제에서는 실질 인수 0원, 실질취득 109,900,000원으로 볼 수 있습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 160,000,000원과 비교하면 68.7%입니다. 가격은 매력적이지만, 그 매력은 확약서 확인이 끝난 뒤에야 확정됩니다.
