부산지방법원 2025타경22744. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 11층 1113호, 공동주택(아파트)입니다. 소유자는 김미향 지분 100분의 5, 황의순 지분 100분의 95의 공유 형태입니다. 현재 경매의 말소기준은 2019.11.29. 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그보다 앞선 양산농업협동조합 근저당 5,160,000,000원은 같은 2019.11.29. 일부포기로 이미 말소됐고, 2025년 국세 압류도 등기부상 이미 말소됐습니다.
핵심 임차인은 서은희 1명입니다. 임대차계약일은 2021.07.05., 확정일자는 2021.07.06., 주민등록·점유개시는 2021.07.26., 보증금은 50,000,000원입니다. 전입일이 말소기준일 2019.11.29.보다 늦기 때문에 대항력이 없고, 2024.08.12. 등기된 주택임차권 역시 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 보증금 50,000,000원을 별도로 떠안는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22744 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 11층 1113호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 · 대상 전용 27.383㎡ |
| 소유자 | 김미향 100분의 5 · 황의순 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 53,728,953원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.11.13. 설정됐던 양산농업협동조합 근저당 5,160,000,000원은 2019.11.29. 일부포기로 말소됐습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 같은 날 접수된 우리은행 근저당 96,000,000원입니다. 이후 서은희의 전입·점유와 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서은희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2021.07.26 | 2021.07.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
서은희는 2024.08.12. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 그러나 주민등록일 2021.07.26.이 말소기준일 2019.11.29. 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니므로 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어지지만 면적이 다르다
대동레미안센트럴시티5의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 260,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 245,000,000원입니다. 다만 대상 면적은 27.383㎡인데 거래 표본은 44.17㎡와 53.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 98,700,000원이 최근 거래 245,000,000원의 40.3%라는 숫자만 보고 직접적인 가격 메리트로 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
최신 거래는 2025.05. 245,000,000원이고 최근 12개월 표본도 이 1건입니다. 최근 거래 수준은 이전 거래보다 -8.4%로 내려온 흐름이므로, 전체 평균 260,000,000원을 그대로 기준으로 가격 매력을 높게 평가해서도 안 됩니다. 이 사건은 최근 거래 하락 추세와 면적 불일치를 함께 반영해 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 53,728,953원 | 523,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 149,728,953원 중 96,523,400원이 배당되고 미배당은 53,205,553원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 98,700,000원 | 96,523,400원 | 53,205,553원 | 523,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 69,090,000원 | 67,446,380원 | 82,282,573원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 48,363,000원 | 47,092,466원 | 102,636,487원 | 0원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 채권자의 미배당은 53,205,553원에서 82,282,573원, 102,636,487원으로 커지지만, 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구보건소 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 대중교통 여건은 편리한 편입니다.
- 이용. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 공동현관기, 화재탐지·경보, 주차타워, 도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 18m, 남동측 약 7m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·소로1류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,252.6㎡, 지목 대, 공시지가 5,396,000원/㎡이며 주상복합용 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티5는 187세대이며 사용승인일은 2019.11.05.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 서은희의 임차권등기와 배당요구 내용, 매각물건명세서를 다시 대조해 대항력 없음과 소멸 조건을 확인해야 합니다.
- 동일 면적 시세 확인. 현재 실거래 표본은 대상 27.383㎡와 면적이 다릅니다. 44.17㎡·53.06㎡ 거래를 그대로 평면적인 비교가격으로 사용하지 마세요.
- 최근 하락 흐름 반영. 최근 거래는 245,000,000원으로 이전 거래 대비 -8.4% 흐름이므로 전체 평균 260,000,000원보다 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에 2017.09.01. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 2022.05.18. 기재돼 있으므로 매각조건과 관련 원본을 확인할 필요가 있습니다.
- 공유지분 구조 확인. 김미향 5%, 황의순 95% 공유 상태이므로 등기상 소유관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2019.11.29. 우리은행 근저당이고, 임차인 서은희의 전입은 2021.07.26.로 늦어 대항력이 없습니다. 임차권등기도 후순위이므로 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 가정까지 모두 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가는 98,700,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 시장 거래 표본이 대상 전용 27.383㎡와 일치하지 않습니다. 최근 12개월 거래 245,000,000원과 40.3%라는 비율은 숫자상 큰 차이를 보여도 직접 비교의 신뢰도는 낮습니다. 게다가 최신 흐름은 -8.4%입니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 동일 면적 시세를 확인하기 전까지 가격 메리트는 확정하지 않는 B등급의 보수적 접근이 적절합니다.
