부산지방법원 2025타경22747. 범천동 대동레미안센트럴시티5 12층 1213호 아파트입니다. 소유권은 김미향 지분 100분의 5, 황의순 지분 100분의 95로 등기돼 있습니다. 최초 등기에는 양산농업협동조합의 5,160,000,000원 근저당이 있었지만 2019.11.29. 일부포기로 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 우리은행 채권최고액 96,000,000원 근저당입니다.
이후 2024.04.24. 김주희의 주택임차권등기가 들어왔지만 전입신고와 확정일자는 모두 2022.07.22.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 매각으로 임차권도 소멸하는 구조입니다. 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 12층 1213호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교대상 면적 27.383㎡ · 지하2층·지상20층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 김미향 100분의 5 · 황의순 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 55,349,427원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
2019.11.29. 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.04.24. 등기된 김주희의 임차권은 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.07.22.로 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 2025.09.22. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정도 기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.22. / 2022.07.22. | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임차권등기의 임대차계약일자는 2022.07.13., 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 2022.07.22.이며 보증금은 50,000,000원입니다. 배당요구는 2024.04.24. 접수된 것으로 표시돼 있습니다. 다만 대항력은 말소기준권리보다 늦은 전입 때문에 없음으로 판정됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 면적이 다르다
단지 실거래 자료는 3건입니다. 전체 평균은 260,000,000원, 최근 12개월 평균은 245,000,000원이며 최신 거래도 2025.05. 245,000,000원입니다. 수치만 보면 현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 40.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
또 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -8.4%로 하락 추세입니다. 전체 평균 260,000,000원에는 2022년과 2023년 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최신 245,000,000원을 우선 보되, 역시 면적 차이 때문에 직접적인 시세 기준으로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 95,836,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 55,349,427원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 98,000,000원 가정 시 채권자 총 청구 151,349,427원 중 95,836,000원이 배당되고 미배당은 55,513,427원입니다. 주택도시보증공사 예상배당은 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 55,513,427원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 84,384,227원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 104,593,787원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 지하철 범내골역 남동측 인근이며, 도로변 상업용건물·보건소·주상복합건물·근린생활시설·공사중 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 시내버스정류소와 지하철역이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상20층 건물의 12층이며 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·화재탐지설비·옥내소화전·스프링클러·공동현관문·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 18미터 간선도로에 접하고 남동측 약 8미터 포장도로로 차량이 출입합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·소로1류 접함·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내벽·창호는 이해관계인 부재로 조사되지 않아 응찰 시 재확인이 필요합니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티5는 187세대, 사용승인일은 2019.11.05.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 같은 면적 실거래 확인. 현재 확인되는 거래는 44.17㎡·53.06㎡이고 본건 비교대상 면적은 27.383㎡입니다. 같은 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 과거 대비 -8.4%이므로 과거 전체 평균 260,000,000원보다 최신 거래 흐름을 우선해서 보세요.
- 임차권 원본 대조. 김주희의 전입·점유·확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서와 주민등록 관련 자료에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18. 등기된 민간임대주택 표시의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내벽·창호 조사가 이루어지지 않았으므로 실제 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격 판단은 ‘동일 면적 시세’ 확인 뒤
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.11.29. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 김주희의 전입·확정일자는 2022.07.22.라 대항력이 없습니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 권리 측면에서는 큰 인수 부담이 드러나지 않습니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 실거래 245,000,000원의 40.0%로 표시되지만, 해당 거래 전용면적은 44.17㎡이고 본건 비교대상 면적은 27.383㎡입니다. 여기에 최근 거래 추세도 -8.4%입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 단순하지만, 싸다는 결론은 동일 면적 실거래 확인 뒤 내려야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
