101,500,000원
부산지방법원 2025타경22748. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 20층 2012호 아파트입니다. 소유자는 김미향 씨가 100분의 5, 황의순 씨가 100분의 95를 공유하고 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.11.29 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그보다 뒤에 형성된 임차인의 전입·확정일자, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 권리관계가 단순하다고 해서 가격 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 이 물건은 감정가 145,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 101,500,000원으로 내려왔습니다. 참고 가능한 최신 거래는 2025.05의 245,000,000원이지만 전용면적이 44.17㎡로, 대상 전용면적 26.9801㎡와 다릅니다. 따라서 41.4%라는 수치는 강한 가격 신호이기는 해도 동일 면적의 직접 비교값은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22748 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 20층 2012호 · 도로명 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 26.9801㎡ · 20층 건물 내 20층 |
| 소유자 | 김미향 지분 100분의 5 · 황의순 지분 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 66,507,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 없는 임차권, 매수인 인수 0원
말소기준은 2019.11.29 우리은행 근저당권입니다. 임차인 곽동준 씨는 2022.02.14 전입·점유개시·확정일자를 갖췄지만 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 2024.04.08 등기된 주택임차권도 후순위로 매각 소멸합니다. 주택도시보증공사는 별도의 신청채권자로 66,507,512원을 청구하고 있으며, 이 금액을 임차인의 60,000,000원 보증금과 중복 합산하거나 동일 채권으로 보아서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽동준 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 없음 전입 2022.02.14 · 말소기준 후 | 확인 필요 확정일자 2022.02.14 · 배당요구 2024.04.08 | 없음 보증기관 대위·승계 신고 아님 | 0원 |
② 시세 비교 — 41.4%라는 숫자보다 ‘면적 불일치’를 먼저 본다
대동레미안센트럴시티5는 187세대, 2019.11.05 준공 단지입니다. 확인되는 최근 거래는 3건이며, 전체 평균은 260,000,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 245,000,000원입니다. 현재 최저가 101,500,000원은 최근 12개월 평균의 41.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.17㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
여기서 중요한 한계가 있습니다. 대상 전용면적은 26.9801㎡인데 확인된 거래는 44.17㎡와 53.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 때문에 101,500,000원이 최근 거래보다 절대금액 기준 크게 낮다고 해서 그 차이를 그대로 할인폭으로 해석하면 안 됩니다. 또한 최근 12개월 평균이 과거 거래보다 -8.4% 낮아, 시장 자체도 하락 추세를 보이고 있습니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 현재는 1회 유찰 상태이고, 제시된 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 71,050,000원(49%), 3회 유찰 시 49,735,000원(34.3%)입니다. 가격만 낮아지는 것이 아니라 채권자 미배당액도 각각 93,136,412원, 114,067,742원으로 커집니다. 그러나 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,221,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 66,507,512원 | 3,279,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 162,507,512원 가운데 99,279,000원이 배당되고, 미배당액은 63,228,512원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구보건소 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(아파트)이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물의 20층 2012호입니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 평탄하며 공동주택·업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북동측 약 18m, 남동측 약 8m 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역 등에 해당하고, 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 어려워 관련 공부와 외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 여부. 곽동준 씨의 전입·확정일자는 2022.02.14로 말소기준 2019.11.29보다 늦습니다. 대항력 없음과 매수인 인수 0원 판단을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 우선변제 순위. 확정일자와 배당요구 사실은 확인되지만 우선변제 순위와 실제 배당액은 원본 배당자료에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18 등기가 존재합니다. 경매 후 효력·말소 여부와 현재 임대사업자 관련 상태를 원본 서류에서 확인하세요.
- 면적 맞춤 시세. 최근 거래 245,000,000원은 44.17㎡ 거래이고 대상은 26.9801㎡입니다. 동일·유사 면적 실거래 및 현재 매물가 확인 없이는 41.4% 수치를 그대로 할인율로 사용하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 12개월 거래 수준은 이전 거래 대비 -8.4%입니다. 응찰가는 과거 전체 평균 260,000,000원보다 최신 거래 흐름을 우선해 판단하세요.
- 점유·내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았습니다. 실제 점유자, 내부 이용상태, 수선 필요 여부를 현장에서 재확인하세요.
- 배당 변동. 현재 계산의 채권자 미배당액은 63,228,512원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘비교 기준’이 승부처
이 사건의 가장 큰 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준인 2019.11.29 우리은행 근저당보다 임차인의 전입·확정일자와 임차권등기가 늦기 때문에, 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 최저가는 한 차례 유찰된 101,500,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
가격 숫자만 보면 최근 12개월 거래 평균 245,000,000원의 41.4%라는 큰 차이가 보입니다. 그러나 그 거래는 대상 26.9801㎡와 다른 44.17㎡·53.06㎡ 면적의 거래이고, 최근 추세도 -8.4%입니다. 권리 쪽은 긍정적이지만, 가격 쪽은 동일·유사 면적 시세를 한 번 더 맞춰야 하는 물건입니다. 민간임대주택등기와 현재 점유·내부 상태까지 확인한 뒤 실제 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
