대구지방법원 2025타경966. 대구 북구 서변동 1755-4 토지와 지상 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 3층으로, 감정평가상 1층 다가구주택·주차장, 2·3층 다가구주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이며, 공부상 1층 용도가 다가구주택·주차장·근린생활시설이나 실제로는 다가구주택 및 주차장이라고 기재돼 있습니다.
등기상 말소기준은 2015.12.22 경산농업협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 가압류와 경매개시결정, 2025년 이태근의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리가 소멸한다고 해서 점유·임차관계까지 자동으로 깨끗해지는 것은 아닙니다. 실제로 말소기준보다 앞선 전입자가 존재하고 그 보증금이 확인되지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경966 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 서변동 1755-4 · 대구광역시 북구 호국로39길 32-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 실제 다가구주택 및 주차장 · 지상 3층 |
| 토지 | 대 208.3㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 최윤경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 516,655,320원 / 177,212,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경산농업협동조합 / 154,803,414원 |
| 말소기준 | 2015.12.22 경산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 점유자가 핵심
말소기준 이후 등기된 권리 중 경산농업협동조합 가압류 31,183,681원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이태근의 주택임차권도 전입·점유개시·확정일자가 모두 2020.05.01로 말소기준보다 늦고, 등기부상 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2016년 주식회사한맥아이피에스의 전세권 30,000,000원은 2017.11.06 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 대항력·우선변제·승계 점검
확인되는 임차인·점유자는 12명이며, 보증기관 대위·승계로 표시된 대상은 없습니다. 후순위 전입자는 대항력이 없는 것으로 정리돼 있지만, 홍승갑·이상수는 선순위 전입이고 김성희는 전입일 자체가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍승갑 | 101호 | 2013.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 이상수 | 205호 | 2015.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 박상완 | 202호 | 2018.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.08.04 | 해당없음 |
| 강천규 | 303호 | 2020.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.07.21 | 해당없음 |
| 이훈 | 303호 | 2020.05.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 이태근 | 3층 도면 표시 부분 | 2020.05.01 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 확정일자 2020.05.01 · 배당요구 2025.11.24 | 해당없음 |
| 신창기 | 305호 | 2023.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.07.21 | 해당없음 |
| 천예인 | 미상 | 2023.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.08.01 | 해당없음 |
| 이석구 | 201호 | 2025.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| SABIROV ISLOMBEK BAKHROM UGLI | 미상 | 2025.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| LI KRISTINA LEONIDOVNA | 미상 | 2025.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 김성희 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 배당요구 2025.08.27 | 해당없음 |
③ 예상배당표 (매각가 177,212,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,280,968원 |
| 1. 근저당 · 경산농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경산농업협동조합 | 31,183,681원 | 17,931,032원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 187,183,681원 중 173,931,032원이 배당되고 13,252,649원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 표만으로 매수인 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 서변동 소재 서변초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 실제 1층은 다가구주택·주차장, 2·3층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 208.3㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 평지·세로장방형·소로한면 조건입니다. 공시지가는 953,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·상대보호구역·비행안전제2구역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍승갑·이상수 보증금 확인. 두 사람은 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 임대차계약서·보증금·점유관계·확정일자와 실제 배당 여부를 확인하기 전에는 인수금액을 확정하지 마세요.
- 김성희 전입일 확인. 배당요구는 2025.08.27 접수됐지만 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 현재 불가능합니다.
- 실질취득비용 재계산. 최저가 177,212,000원은 감정가의 34.3%이지만, 인수되는 선순위 보증금이 있으면 실제 취득비용은 그만큼 상승합니다.
- 다가구 점유관계 확인. 여러 호실에 다수 점유자가 존재하므로 호실별 실제 점유자와 임대차관계를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고, 공부상 1층 용도와 실제 이용상태가 일부 다르므로 매각목록과 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고 선순위 미상 보증금도 금액화하지 못한 상태입니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금
이 물건은 감정가 516,655,320원에서 3회 유찰돼 최저가가 177,212,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%이지만, 그 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하기 어렵습니다. 2013.06.04 전입한 홍승갑, 2015.12.21 전입한 이상수가 말소기준인 2015.12.22 근저당보다 앞서 있고 두 사람의 보증금이 확인되지 않기 때문입니다.
후순위 등기권리는 대체로 정리되는 구조지만, 선순위 점유자의 실제 보증금이 매수인에게 승계될 경우 실질취득비용은 낙찰가보다 높아집니다. 여기에 전입일이 확인되지 않은 김성희까지 있어 임차관계의 불확실성이 남습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “실제로 얼마를 인수하는가”입니다. 선순위 임차관계가 금액까지 확인되기 전에는 총 취득비용을 확정할 수 없는 사건입니다.
