부산지방법원 2025타경22750. 부산 연제구 연산동 까사블루오피스텔 8층 803호입니다. 감정가는 36,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 25,200,000원입니다. 소유자 신선자는 2022.03.15. 매매를 원인으로 2022.06.16. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 33,000,000원입니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 박진경의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.08.16., 확정일자 2022.08.16., 주민등록일 2022.08.22., 점유개시일 2022.08.31.로 기록되어 있고 보증금은 30,000,000원입니다. 강제경매개시결정일 2025.09.25.보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권이므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인에게 이어질 수 있는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1480-4 까사블루오피스텔 8층 803호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 월드컵대로153번길 86 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 8층 803호 |
| 소유자 | 신선자 (2022.03.15. 매매 · 거래가액 33,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 36,000,000원 / 25,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 반전
등기상 현재 핵심은 을구 3번 주택임차권과 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 박진경의 임차권은 2024.09.09. 등기됐지만, 그 내용에 주민등록 2022.08.22.·점유개시 2022.08.31.·확정일자 2022.08.16.이 기재되어 있습니다. 강제경매개시결정은 2025.09.25.이므로 임차권이 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진경 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 확약 |
박진경은 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이고, 매각물건명세서 비고에는 “주택도시보증공사(양도전:임차인 박진경)”로 표시되어 있습니다. 따라서 임차보증금 30,000,000원과 신청채권자 청구액 30,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임대차계약 | 2022.08.16 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.08.16 |
| 주민등록 | 2022.08.22 |
| 점유개시 | 2022.08.31 |
| 임차권등기 | 2024.09.09 · 을구 3번 |
| 보증금 | 30,000,000원 |
| 배당요구 | 2024.09.09 · 우선변제권 행사 가능 |
| 확약서 | 2026.06.16 · 대항력 및 잔존 반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
③ 예상배당표 (매각가 25,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 853,600원 |
| 1. 임차인 박진경 보증금 | 30,000,000원 | 24,346,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 5,653,600원입니다. 그러나 2026.06.16. 확약서에 따라 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 분석의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 25,200,000원 | 70% | 5,653,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 17,640,000원 | 49% | 13,077,520원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 12,348,000원 | 34.3% | 18,274,264원 | 0원* |
⑤ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 근거는 없다
현재 최저매각가 25,200,000원은 감정가 36,000,000원의 70%입니다. 소유자 신선자의 2022년 등기상 거래가액은 33,000,000원으로 기록되어 있습니다. 다만 이 거래는 과거의 개별 취득가이고 현재 실거래 시세를 대신할 수 없습니다.
따라서 감정가 대비 30% 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세 자료가 없으므로, 가격 평가는 권리분석과 별도로 보수적으로 남겨두는 편이 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 남서측 인근으로, 주변은 유사 규모 공동주택·근린생활시설·단독주택·학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 1호선·3호선 환승역인 연산역 및 시내버스정류장이 인근에 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 8층 803호이며 위생·급배수·승강기·도시가스 공급설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 약 6미터 폭 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)·교육환경보호구역입니다.
- 토지. 공시지가 2,864,000원/㎡, 지목 대, 평지이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 현재 매각조건에도 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약은 임차권등기 말소 동의를 포함합니다. 낙찰 후 말소에 필요한 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 현재 배당표에는 임차보증금 5,653,600원이 미배당되지만, 확약이 유효하다면 그 미배당액이 매수인 부담으로 넘어오지 않습니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 연산동·동일 오피스텔의 최신 실거래와 임대수익성을 별도 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 아파트와 달리 개별 오피스텔은 거래량과 임대수요 차이가 클 수 있으므로 실제 매도·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 이 사건의 전부다”
이 물건의 표면만 보면 보증금 30,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 25,200,000원보다 커 전형적인 인수 위험형입니다. 현재 배당 계산에서도 5,653,600원이 부족합니다. 그런데 2026.06.16. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 이 구조를 바꿉니다. 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 확약이 유효하게 적용되는 한 실질 인수액은 0원*입니다.
따라서 권리분석의 결론은 “확약 확인 전에는 위험형, 확약 확인 후에는 인수 0원형”입니다. 다만 가격 측면에서는 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 확약서 원본 확인, 가격은 별도 시세 검증. 두 가지가 모두 끝나야 입찰 판단이 완성됩니다.
* 확약 반영 인수 0원: 2026.06.16. 제출된 확약서의 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용·이행되는 것을 전제로 합니다. 확약이 없다면 현재 배당표 기준 미배당 5,653,600원의 인수 위험이 발생하는 구조입니다.
