부산지방법원 2025타경22873. 부산진구 부전동 디알에코시티 15층 1507호입니다. 사건 분류상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 현황상 이 호실은 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 내부 이용상태는 이해관계인 부재로 확인하지 못했습니다.
권리관계의 기준점은 2021.10.26. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 등기된 박소영의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 박소영의 전입신고일은 2022.05.31.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22873 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 15층 1507호 · 중앙대로 653 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상20층 건물 내 제15층 제1507호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 121,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원
현재 말소기준은 2021.10.26. 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 2021.09.13. 농협은행주식회사 근저당권 20,160,000,000원은 2021.10.26. 해지로 이미 말소됐고, 2024.11.25. 부산진구 압류 역시 2024.12.24. 해제로 말소됐습니다. 현재 경매에서 후순위로 남은 주택임차권·경매개시결정·국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박소영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.05.31 / 2022.04.19 | 2024.07.03 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
박소영의 임대차계약일은 2022.04.19., 점유개시일은 2022.05.10., 주민등록일은 2022.05.31.이며 보증금은 121,000,000원입니다. 말소기준권리인 2021.10.26. 우리은행 근저당권보다 전입이 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 배당에서 보증금을 모두 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지 않으며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 감정가는 185,000,000원, 1회 유찰 뒤 최저매각가는 129,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 이 70%라는 숫자만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 121,000,000원 | 30,887,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 217,000,000원 중 126,887,000원이 배당되고, 미배당액은 90,113,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 129,500,000원 | 126,887,000원 | 90,113,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 128,381,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 155,087,191원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건 자료에서 계산된 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 채권자 손실과 매수인 인수는 별개의 문제입니다. 다만 매각가격이 내려간다는 사실 자체가 곧바로 시세 대비 저평가를 의미하지는 않습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산진구 부전동 ‘교보생명빌딩’ 서측 인근으로, 업무시설·근린생활시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 범내골역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중인 것으로 탐문됐으나 이해관계인 부재로 내부 상태는 확인하지 못했습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·가로장방 토지로, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 남측 중로와 동측 광대로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 9,181,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18. 등기가 말소기준인 2021.10.26. 우리은행 근저당보다 선행합니다. 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 박소영 임차권. 전입은 2022.05.31.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 현장 시세 조사. 비교 가능한 최근 실거래가가 없으므로 129,500,000원의 가격 메리트를 별도로 검증해야 합니다.
- 내부 상태. 주거용 오피스텔 이용 사실은 탐문됐지만 내부 상태를 확인하지 못한 물건입니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 금액상 권리구조는 비교적 명확합니다. 박소영 임차권은 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 최저가 129,500,000원에 낙찰된다고 가정해도 실질취득은 129,500,000원, 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 권리의 미배당액이 90,113,000원 발생해도 그것이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
다만 두 가지는 남습니다. 첫째, 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기의 매각 후 처리 확인. 둘째, 최근 실거래 시세가 없어 129,500,000원이 실제로 싼 가격인지 판단할 근거가 부족하다는 점입니다. 따라서 결론은 금액 인수는 안전, 가격과 선행 민간임대주택등기는 확인 후 판단입니다.
