부산지방법원 2025타경22874. 부산진구 부전동 디알에코시티 16층 1601호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 전유면적은 26.82㎡이고 사용승인일은 2021.08.23입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 현재 말소기준권리는 2021.10.26 접수된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 경매개시결정 및 국세 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리 흐름에서 한 가지는 따로 떼어 봐야 합니다. 2021.10.18 접수된 민간임대주택등기가 우리은행 근저당보다 먼저 존재합니다. 해당 등기에는 이 주택이 민간임대주택으로 등록돼 임대의무기간 및 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 배당가정상 인수액이 0원이라는 사실과 별개로, 이 선순위 등기의 매각 후 처리 여부는 입찰 전 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 16층 1601호 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전유면적 26.82㎡ · 20층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 33,097,047원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.26 우리은행 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 선순위 등기는 별도 확인
현재 실제 임차인은 1명입니다. 임차권자 서진욱은 2022.03.07 전입·확정일자를 갖췄고 보증금은 30,000,000원입니다. 그러나 말소기준권리인 2021.10.26 우리은행 근저당보다 전입이 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 이 보증금의 미배당분을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서진욱 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2022.03.07 / 2022.03.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — ‘감정가 70%’만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 119,700,000원으로 감정가 171,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일 건물 또는 인근 비교대상의 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 유찰률 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다. 이 사건의 실질취득가는 현재 회차 기준 최저가 119,700,000원에 인수액 0원을 더한 119,700,000원이므로, 실제 가격 경쟁력은 반드시 별도의 최근 거래·임대수준과 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,000,000,000원 | 21,224,200원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 33,097,047원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,475,800원과 우리은행 96,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 21,224,200원이 배당되면서 매각대금이 소진됩니다. 전체 채권 미배당액은 2,011,872,847원이며, 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 한국전력공사 부산울산본부 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·주거용 및 업무용 오피스텔·상업·업무시설·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 도시철도 1·2호선 환승역인 서면역 및 도시철도 1호선 범내골역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 16층 1601호이며, 사용승인일은 2021.08.23입니다. 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·방화지구에 해당하고, 동측으로 중앙대로, 남측으로 포장도로에 접합니다. 토지는 평지의 가로장방형으로 상업용으로 이용 중입니다.
- 공부 상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 판단. 교통과 상업·업무시설 접근성은 확인되지만, 최근 실거래 비교 수치가 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력과 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18 등기가 말소기준권리보다 앞서 있으므로 매각 후 처리와 효력을 원본 서류에서 우선 확인해야 합니다.
- 임차권자 확인. 서진욱의 전입·확정일자는 2022.03.07, 보증금은 30,000,000원이며 배당요구일은 2024.05.31입니다. 대항력 없음 판정과 현재 점유 상태를 원본과 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 설정. 현재 최저가는 119,700,000원이지만 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 미반영 항목 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 임차인 구조 자체는 비교적 명확합니다. 실제 임차인 1명인 서진욱의 전입일은 말소기준권리 이후이고, 현재 배당가정의 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정, 국세 압류도 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준보다 먼저 접수된 민간임대주택등기는 별도 확인이 필요한 요소입니다.
가격도 같은 태도가 필요합니다. 1회 유찰로 최저가가 119,700,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘싸다’고 볼 수는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 선순위 민간임대주택등기는 확인, 가격 메리트는 시세 대조 후 판단. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
