부산지방법원 2025타경22876. 부산진구 부전동 디알에코시티 9층 907호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 128,100,000원으로 감정가 183,000,000원의 70% 수준입니다. 권리의 기준점은 2021.10.26 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그보다 뒤에 들어온 임차권, 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
실제 임차인은 차유진 1명입니다. 임차보증금은 121,000,000원이고 임대차계약일·주민등록일· 확정일자는 모두 2022.05.02, 점유개시일은 2022.05.13입니다. 말소기준일 2021.10.26보다 늦으므로 대항력 없음으로 정리되며, 배당요구도 2024.05.20 접수되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22876 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 9층 907호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 지하2층·20층 건물 내 9층 907호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 132,594,855원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2021.10.26 우리은행 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 선행 등기 하나는 확인
2021.09.13 설정된 농협은행 근저당권 20,160,000,000원은 2021.10.26 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후의 차유진 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 부산진세무서장의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차유진 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.05.02 / 2022.05.02 점유개시 2022.05.13 | 대항력 없음 | 확인 필요 배당요구 2024.05.20 | 승계 없음 |
차유진의 전입신고는 2022.05.02로 말소기준권리 2021.10.26보다 약 6개월 뒤입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없고, 보증금 121,000,000원이 낙찰가보다 크거나 작다는 사실과 관계없이 매수인 실질취득액에 임차보증금을 더하지 않습니다. 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 128,100,000원 그대로입니다.
③ 가격 판단 — 30% 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 183,000,000원, 현재 최저매각가는 128,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없기 때문에 감정가 대비 30% 하락만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 오피스텔은 권리 인수 여부와 별개로 실제 매매가·임대가· 환금성을 함께 확인해야 하므로, 이번 회차의 가격 평가는 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 132,594,855원 | 29,506,600원 |
| 채권자 총 미배당 | 228,594,855원 | 103,088,255원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,593,400원과 우리은행 96,000,000원이 반영된 뒤 주택도시보증공사에 29,506,600원이 배당되는 계산입니다. 전체 채권 미배당은 103,088,255원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동, 지하철 범내골역 북측 인근이자 부산교통공사 북서측 인근입니다. 주변은 업무시설·오피스텔·숙박시설·병원·근린생활시설이 혼재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 동향·복도식입니다. 주차타워시설이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하2층·지상20층 건물의 9층 907호입니다. 위생·화재탐지·스프링클러·옥내소화전·승강기·공동현관문·도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 35미터 간선도로, 남측 약 15미터 일방통행로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 속하며, 토지는 2필 일단의 장방형 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 9,181,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재로 내벽과 창호를 조사하지 못한 부분이 있어 응찰 전 내부 상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18 등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 최신 등기사항과 매각물건명세서에서 처리 여부를 재확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 차유진 보증금 121,000,000원, 주민등록·확정일 2022.05.02, 점유개시 2022.05.13, 배당요구 2024.05.20을 원문과 맞춰보세요.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교 근거가 없으므로, 별도 매매사례를 확인하기 전까지 ‘저렴하다’고 전제하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 내벽·창호가 현장 조사되지 못했으므로 실제 상태를 응찰 전 확인하세요.
- 주차 조건 확인. 주차타워시설이 기재되어 있으므로 실제 이용조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 명확, 가격과 선행 등기는 별도 검증”
이 사건의 금전상 권리구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2021.10.26 우리은행 근저당이고, 차유진의 전입은 2022.05.02이므로 대항력은 없습니다. 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 최저가와 같은 128,100,000원입니다.
다만 권리표에서 그냥 넘기면 안 되는 부분이 있습니다. 말소기준보다 앞선 2021.10.18 민간임대주택등기입니다. 금전 인수와는 별개로 그 등기의 매각 후 처리 여부를 확인해야 하며, 가격 측면에서도 실거래 비교 근거가 없기 때문에 감정가의 70%라는 숫자만으로 저평가를 단정할 수 없습니다. 결론은 “대항력 임차인 인수는 없지만, 선행 민간임대주택등기와 실제 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정할 물건”입니다.
