부산지방법원 2025타경22877. 부산진구 부전동 디알에코시티 10층 1009호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 129,500,000원으로 감정가 185,000,000원의 70%, 1회 유찰된 회차입니다. 권리관계의 기준점은 2021.10.26 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 임차인 신연정의 임대차계약·전입·점유는 모두 그 이후이므로 대항력은 없고, 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다.
다만 이 사건을 단순히 “인수 0원이니 끝”으로 보면 안 됩니다. 갑구에는 2021.10.18 민간임대주택등기가 있고, 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이 등기는 말소기준권리인 2021.10.26 근저당보다 날짜가 앞서므로, 금전 인수와 별개로 등기의 말소 처리와 매수 후 지위에 관한 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 10층 1009호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지하2층 지상20층 건물 내 10층 1009호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 132,505,349원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 우리은행 근저당
최초 농협은행 근저당은 2021.09.13 설정됐으나 2021.10.26 해지되어 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤의 신연정 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 보증금 121,000,000원이지만 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신연정 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 계약 2022.04.05 확정 2022.04.05 전입 2022.04.29 점유 2022.05.01 임차권등기·배당요구 2024.08.09 | 없음 말소기준 이후 전입 | 판정 유보 확정일자·배당요구 있음 | 없음 매수인 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인이 아니며, 신연정의 보증금 121,000,000원을 실제 임차보증금으로 봅니다. 다만 전입일 2022.04.29은 말소기준권리 2021.10.26보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2024.08.09 설정된 임차권등기도 말소기준 이후라 매각으로 소멸하며, 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 129,500,000원
감정가는 185,000,000원, 현재 최저매각가는 129,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 최저가에 낙찰된다고 가정하면 권리분석상 실질취득액도 129,500,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,613,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 132,505,349원 | 30,887,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 129,500,000원 가정 시 총 채권 228,505,349원 중 126,887,000원이 배당되고 미배당은 101,618,349원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.0% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근이며, 주변은 노선상가지대로 오피스텔·공동주택·병원·각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하2층·지상20층 건물의 10층 1009호이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·주차·스프링클러·소화전·화재탐지·화재경보·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 35미터 내외, 남측으로 폭 약 20미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 2021.10.18 등기가 말소기준권리보다 앞섭니다. 등기 내용과 매각물건명세서를 대조해 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 임차권. 신연정의 보증금은 121,000,000원이지만 전입 2022.04.29로 말소기준 이후입니다. 대항력 없음과 매수인 인수 0원을 원본에서 다시 확인하세요.
- 세금 배당. 2025.11.07 국가 압류가 있습니다. 당해세 등 우선채권이 확인되면 현재 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 메리트를 단정하지 말고 최근 실거래를 별도 대조하세요.
- 다음 회차. 2회 유찰 시 90,650,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 63,454,999원(감정가 34.3%) 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 세금·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.21억”보다 중요한 것은 순위
이 사건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 임차보증금 121,000,000원이지만, 매수인 입장에서는 액수보다 순위가 핵심입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당은 2021.10.26, 신연정의 전입은 2022.04.29이므로 대항력이 없고, 후순위 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 129,500,000원 + 인수 0원 = 129,500,000원으로 정리됩니다.
반면 날짜상 더 앞선 2021.10.18 민간임대주택등기와 세금 압류에 따른 실제 배당 변동 가능성은 별도의 확인 포인트입니다. 결론적으로 후순위 임차보증금 인수 위험은 낮지만, 선행 민간임대주택 등기를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시장 대비 저가라고 단정하는 것은 피해야 합니다.
