부산지방법원 2025타경22878. 부산진구 부전동 디알에코시티 16층 1610호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준은 2021년 10월 26일 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 96,000,000원입니다. 임차인 백주희의 전입·점유개시는 2022년 3월 7일로 말소기준보다 늦고, 2024년 9월 23일 등기된 임차권도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금 121,000,000원이 존재하더라도 매수인이 승계하는 보증금은 0원으로 분석됩니다.
다만 이 물건은 소유권보존 이후인 2021년 10월 18일 민간임대주택등기가 되어 있습니다. 등기 문구에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다고 기재돼 있습니다. 이 표시는 말소기준권리보다 앞서 있으므로, 단순히 후순위 담보권처럼 일괄 소멸한다고 단정하지 말고 경매 매수 후 적용 여부를 원문과 관련 규정에 맞춰 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22878 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 16층 1610호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 132,475,513원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 후순위, 인수 0원
말소기준인 우리은행 근저당권은 2021년 10월 26일 설정됐습니다. 임차인 백주희의 임대차계약·확정일자는 2022년 2월 14일, 전입 및 점유개시는 2022년 3월 7일로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 등기부상 임차권등기도 2024년 9월 23일 이루어져 후순위입니다. 따라서 대항력 없음, 매각으로 임차권 소멸, 매수인 보증금 승계 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백주희 | 121,000,000원 | 2022.03.07 | 2022.02.14 | 대항력 없음 | 후순위 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 2024.09.23 접수됐으며, 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다.
② 가격 판단 — 70% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 131,600,000원으로 감정가 188,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 가격 기준만으로는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인 = 시세보다 저렴”이라고 해석하면 안 됩니다.
권리 측면에서는 인수금 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액은 최저가와 같은 131,600,000원입니다. 다만 가격 메리트는 반드시 같은 건물 또는 유사 주거용 오피스텔의 최근 실거래와 대조한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,642,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 132,475,513원 | 32,957,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 228,475,513원 중 128,957,600원이 배당되고, 99,517,913원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근이며, 주변은 상업·업무시설, 근린상가, 오피스텔, 아파트 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측에 광대로인 중앙대로가 있고, 남측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물의 16층 1610호로, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·도시가스·공동현관기 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 순위 재확인. 백주희의 전입·점유 2022.03.07은 말소기준 2021.10.26보다 뒤입니다. 등기부와 매각물건명세서에서 동일한 순서를 최종 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18 등기된 민간임대주택 표시가 매각 후 어떤 법적 효과를 가지는지 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 131,600,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 점유·명도. 주거용으로 이용 중이고 임차권등기 임차인이 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 현재 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 배당요구종기 이후 제출된 채권 및 조세채권을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “보증금 1.21억”보다 중요한 것은 순위다
이 사건은 숫자만 보면 보증금 121,000,000원의 임차인이 있어 부담스러워 보이지만, 전입과 점유가 말소기준인 2021.10.26 우리은행 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 임차권은 매각으로 소멸하고 매수인의 금전 인수는 0원입니다. 현재 최저가 131,600,000원이 곧 실질취득금액인 구조입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래와의 직접 비교 없이 이 숫자를 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수는 없습니다. 여기에 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기가 존재합니다. 결론적으로 보증금 승계 위험은 낮지만, 민간임대주택등기의 효과와 가격 적정성을 확인한 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.
