131,600,000원
부산지방법원 2025타경22879. 부산진구 부전동 디알에코시티 제12층 제1211호, 공부상 용도가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 2025.10.22 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 기준은 2021.10.26 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 등기된 성주헌의 주택임차권, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
핵심은 임차권입니다. 성주헌의 보증금은 121,000,000원이고 임대차계약일은 2022.05.19, 확정일자는 2022.05.20, 주민등록과 점유개시는 2022.06.13입니다. 모두 말소기준인 2021.10.26 우리은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형 사건은 아니며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22879 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 12층 1211호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 20층 건물 내 제12층 제1211호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 132,386,006원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권은 인수되지 않는다
최초 2021.09.13 농협은행 근저당권 채권최고액 20,160,000,000원이 공동담보로 설정됐지만 2021.10.26 해지되어 등기부상 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원이 이번 분석의 말소기준입니다. 2024.12.03 부산진구 압류도 2024.12.24 해제되어 2024.12.26 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성주헌 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.06.13 | 2022.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
성주헌은 2024.06.17 부산지방법원의 임차권등기명령에 따라 보증금 121,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 배당요구도 2024.06.17자로 접수되어 있습니다. 다만 주민등록일과 점유개시일이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되며, 보증금을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조가 아닙니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 188,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 131,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 92,120,000원(49%), 3회 유찰 시 64,483,999원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다. 오피스텔의 실제 시장가와 환금성은 동일 건물 또는 인근 유사 물건의 최근 거래를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 132,386,006원 | 32,957,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 228,386,006원 중 128,957,600원이 배당되고, 99,428,406원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물 내 제12층 제1211호입니다.
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 한국전력공사 부산울산본부 남서측 인근에 위치하고, 주변에는 근린생활시설과 업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 범내골역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 동측 및 남측으로 광대로와 중로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·기계식주차·도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 포함되며 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 성주헌의 임대차계약일 2022.05.19, 확정일자 2022.05.20, 주민등록·점유개시 2022.06.13 및 임차권등기 내용을 최신 등기와 명세서에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.10.18 등록된 민간임대주택 관련 등기 내용과 매각 후 처리관계를 최신 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 131,600,000원은 감정가의 70%이지만, 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당 99,428,406원이 발생하더라도 배당 부족액 자체가 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 현재 산정된 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 먼저
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.10.26 우리은행 근저당이고, 성주헌의 주민등록·점유개시는 2022.06.13으로 뒤에 있습니다. 따라서 보증금 121,000,000원의 임차권이 존재해도 대항력은 없고 매수인 인수도 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 188,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 131,600,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교가 없는 상황에서는 이 금액이 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 B급 이상으로 무난하지만, 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 보류입니다. 이 물건은 ‘얼마나 할인됐는가’보다 ‘실제 시장에서 얼마에 거래되는가’를 확인하는 것이 입찰가 결정의 핵심입니다.
