부산지방법원 2025타경22880. 부산진구 부전동 디알에코시티 제8층 제811호, 공부상 용도가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 2021.10.26. 설정된 우리은행 근저당 96,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤에 등기된 안지연의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 안지연의 계약일은 2022.03.22., 전입·점유개시는 2022.04.08.입니다. 말소기준인 2021.10.26.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 임차보증금은 121,000,000원이지만, 미배당이 발생하더라도 그 잔액을 낙찰자가 인수하는 구조가 아니며 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22880 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 8층 811호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 130,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 121,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기상 최초 소유자는 주식회사씨에스건설입니다. 2021.09.13. 농협은행 근저당 20,160,000,000원이 설정됐지만 2021.10.26. 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 우리은행 근저당 96,000,000원이 현재 말소기준입니다. 2024.09.23. 등기된 안지연의 주택임차권은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하며, 임차인의 전입·점유 역시 말소기준 뒤입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 121,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안지연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.04.08. | 2022.03.22. | 없음 | 배당관계 확인 | 없음 |
안지연은 2024.09.23. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 신고한 것으로 나타납니다. 그러나 대항력의 기준이 되는 전입·점유개시일 2022.04.08.이 말소기준 2021.10.26.보다 늦으므로, 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 임차인은 아닙니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,622,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 121,000,000원 | 31,577,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권 217,000,000원 중 127,577,200원이 배당되고 89,422,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 130,200,000원 | 127,577,200원 | 89,422,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 91,140,000원 | 89,099,480원 | 127,900,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,797,999원 | 62,249,635원 | 154,750,365원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락과 함께 임차인 인수액이 증가해 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부전초등학교 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물의 8층 811호이며 사용승인일은 2021.08.23.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지이며 동측 약 35미터, 남측 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 9,181,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위. 안지연의 전입·점유 2022.04.08.이 말소기준 2021.10.26.보다 늦다는 점을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.10.18. 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 후 처리 관계를 원문으로 확인하세요.
- 세금. 2025.11.07. 국 압류가 있으므로 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 조세채권을 확인하세요.
- 이용상황. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정요항에도 경매진행 및 응찰 시 이용상황을 재확인하라고 기재되어 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 최저가 130,200,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 거래와 임대시장을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리구조는 명확한 편입니다. 2021.10.26. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 안지연의 전입·점유는 2022.04.08.로 후순위입니다. 따라서 보증금 121,000,000원이 있더라도 낙찰자에게 대항할 수 없고, 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 186,000,000원에서 1회 유찰된 130,200,000원이지만, 실거래 비교값이 없어 가격상 이득 여부는 별도 검증이 필요합니다. 권리는 통과, 가격은 확인 후 결정. 이 사건의 핵심입니다.
