부산지방법원 2025타경22881. 부산진구 부전동 디알에코시티 11층 1106호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 권리분석의 출발점은 2021.10.26. 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 96,000,000원)입니다. 앞선 농협은행 근저당권은 이미 말소돼 있고, 이후의 임차권등기·경매개시결정·국세 압류는 현재 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이상우의 임대차계약일은 2022.05.06., 확정일자는 2022.05.09., 전입·점유개시는 2022.06.14.입니다. 특히 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유 시점이 말소기준권리 2021.10.26.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차보증금은 121,000,000원이지만, 그 금액을 낙찰자가 별도로 승계하는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22881 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 11층 1106호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 20층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 129,881,854원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권, 매수인 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상우 | 121,000,000원 | 2022.06.14 | 2022.05.09 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이상우의 보증금은 121,000,000원이고 임차권등기는 2024.10.14. 접수됐습니다. 그러나 전입·점유개시일 2022.06.14.가 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2021.10.26.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 배당요구는 2024.10.14. 접수된 것으로 확인되지만, 제공된 배당계산에서는 별도의 임차인 배당액이 표시되지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인율은 확인할 수 없다
현재 최저매각가는 128,100,000원으로 감정가 183,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 숫자 자체는 크게 내려왔지만, 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어 “시세보다 30% 싸다”라고 해석해서는 안 됩니다. 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
이 사건에서는 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득가는 낙찰가와 동일합니다. 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 128,100,000원입니다. 다만 가격 메리트를 확정하려면 같은 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 입찰 전에 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 129,881,854원 | 29,506,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 전체 채권액 225,881,854원 중 125,506,600원이 배당되고 100,375,254원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근이며, 부근은 상업·업무시설과 오피스텔·아파트 등이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 부산지하철 1호선 범내골역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 폐문돼 내부는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 11층이며 사용승인일은 2021.08.23.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·개별난방·주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 가로장방형이며 동측 약 35m, 남측 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 해당하며, 일부 토지는 상대보호구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 디알에코시티 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래를 확인하세요.
- 임차권 확인. 이상우의 전입·점유 2022.06.14.가 말소기준 2021.10.26.보다 늦다는 점을 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 수리비·시설 상태가 입찰가에 영향을 줄 수 있습니다.
- 명도·점유. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 체납·공과금. 관리비 및 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 현재 배당표는 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 모두 반영한 확정표가 아니므로 배당요구종기와 배당 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 시장 확인 후
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 121,000,000원이지만, 권리분석의 결론은 그 금액 자체가 아니라 전입·점유 시점에서 나옵니다. 말소기준권리 2021.10.26.보다 뒤인 2022.06.14.에 전입·점유했기 때문에 임차인은 대항력이 없고, 현재 자료상 낙찰자가 승계할 보증금은 0원입니다.
반면 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 1회 유찰돼 최저가가 128,100,000원으로 내려왔지만 비교할 최근 실거래가가 없으므로 이것을 곧바로 ‘싼 가격’이라고 표현할 근거가 없습니다. 권리는 비교적 명료, 가격은 검증 필요. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 실거래 시세와 내부 상태를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 데 있습니다.
