부산지방법원 2025타경22883. 부산진구 부전동 디알에코시티 11층 1110호 오피스텔입니다. 감정평가상 주거용으로 사용 가능한 오피스텔이고, 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 188,000,000원에서 한 차례 유찰된 131,600,000원입니다. 이 사건에서 금전 권리의 기준점은 2021.10.26. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다.
임차권자 김경민은 2022.02.23. 임대차계약을 체결하고 2022.02.24. 확정일자를 받았으며, 2022.03.14. 주민등록·점유를 시작했습니다. 모두 말소기준권리인 2021.10.26. 이후이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금 121,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 11층 1110호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 오피스텔 · 20층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 129,374,649원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 선순위 등기 확인
과거 농협은행 근저당권 20,160,000,000원은 2021.10.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.12.03. 부산진구 압류도 2024.12.26. 해제로 말소됐습니다. 이후 2024.10.16. 김경민의 주택임차권, 2025.10.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.11.07. 국세 압류는 말소기준권리 이후 권리로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 121,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.03.14 | 2022.02.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임대차계약일은 2022.02.23., 주민등록일과 점유개시일은 2022.03.14.이며, 2024.10.16. 임차권등기가 이뤄졌습니다. 전입이 말소기준권리 2021.10.26.보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있고, 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 현재 배당 시나리오에서 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 0원입니다.
③ 가격·회차 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 188,000,000원, 현재 최저매각가는 131,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 92,120,000원(49%), 그 다음은 64,483,999원(34.3%)으로 제시돼 있습니다. 매수인 인수액이 각 시나리오에서 모두 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 129,374,649원 | 32,957,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 225,374,649원 중 128,957,600원이 배당되고, 96,417,049원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사 부산울산본부 남서측 인근이며, 주위는 상업·업무시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물의 11층 1110호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지·경보·도시가스·공동현관 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·주차. 동측 중앙대로와 남측 약 20미터 포장도로에 접하고, 기계식 주차설비 등 주차장을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18. 등기가 말소기준보다 앞섭니다. 매각 후 효력과 임대의무 관련 사항을 반드시 원문 기준으로 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 김경민의 임대차계약일 2022.02.23., 확정일자 2022.02.24., 전입·점유 2022.03.14., 임차권등기 2024.10.16.을 명세서와 등기부에서 재확인하세요.
- 금전 인수. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제 반영 여부는 별도로 점검하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 실제 거래가격과 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 회차별 배당. 2회 유찰 시 미배당 135,312,809원, 3회 유찰 시 162,451,362원으로 늘어나는 구조를 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “선순위 등기 확인”을 분리해서 보자
이 사건의 임차권만 보면 판단은 명확합니다. 김경민의 전입은 2022.03.14.로 말소기준권리 2021.10.26.보다 늦고, 자료상 대항력 없음입니다. 현재 최저가 131,600,000원에서 매수인 인수액도 0원이므로, 보증금 121,000,000원이 낙찰자에게 넘어오는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 2021.10.18. 민간임대주택등기가 우리은행 근저당보다 먼저 존재합니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 0원으로 계산되지만 선순위 민간임대주택등기의 효력 확인이 필요한 오피스텔로 보는 것이 핵심입니다. 현재 가격은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 그 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
