부산지방법원 2025타경22884. 부산진구 부전동 디알에코시티 13층 1309호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 187,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 130,900,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.10.26. 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 설정된 김소연의 주택임차권과 강제경매개시결정·국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 2021.10.18.에 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 또한 감정평가에서도 공부상 업무시설(오피스텔)이라고 하면서 이해관계인 부재로 실제 이용상태를 현장에서 확인하도록 적고 있습니다. 따라서 권리금액의 인수 여부와 별개로 민간임대주택등기의 현재 효력·말소 처리와 실제 사용상태를 원본에서 확인하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 13층 1309호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 건내 13층 1309호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 129,314,978원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
등기 순서를 보면 소유권보존 이후 2021.10.18. 민간임대주택등기가 먼저 기재되고, 2021.10.26. 우리은행 근저당권이 설정됩니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 기존 농협은행 근저당권 20,160,000,000원은 같은 날 해지돼 이미 말소됐습니다. 이후 김소연 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.03.31 · 2022.03.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김소연의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.03.31.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2021.10.26.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금은 121,000,000원이고 배당요구가 기재돼 있으나, 우선변제 여부는 별도로 확정되어 있지 않습니다. 따라서 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산하지 않으며, 제시된 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저가는 감정가 187,000,000원의 70%인 130,900,000원입니다. 그러나 동일 또는 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인된 상태가 아니므로, “감정가 대비 30% 낮으니 싸다”는 식으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 오피스텔은 실제 사용형태·층·임대수요 등에 따라 가격 차이가 날 수 있어 매각가격 자체와 별개로 현장 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,632,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 129,314,978원 | 32,267,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 총 채권액 225,314,978원 중 128,267,400원이 배당되고, 97,047,578원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 최종 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 부전초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·오피스텔·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 1호선 범내골역과 1·2호선 환승역인 서면역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매 진행 및 응찰 시 확인이 필요합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·주차타워·공동현관기·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측 약 20m 내외, 동측 약 35m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 우리은행 근저당권 96,000,000원, 2021.10.26.이 말소기준권리인지 등기 원본과 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18. 기재된 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서므로 현재 효력과 경매 후 처리 여부를 확인하세요.
- 임차권 확인. 김소연의 계약·전입·점유·확정일자는 2022.03.31.이고 대항력은 없지만, 실제 배당요구 및 배당순위는 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 실제 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 이용상태가 확인되지 않았으므로 현장 방문이 중요합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매수로 판단하지 말고 인근 오피스텔의 최신 실거래·매물가격을 별도로 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있으므로 채권 미배당액을 곧바로 매수인 인수액으로 보지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “무조건 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건의 금전적 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.10.26. 우리은행 근저당권이고, 임차권자 김소연의 전입·점유는 2022.03.31.로 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 130,900,000원에 낙찰될 경우 계산상 실질취득액 역시 130,900,000원이며, 매수인이 추가로 떠안을 임차보증금은 없습니다.
하지만 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기가 있고 실제 오피스텔 이용상태도 확인되지 않았습니다. 게다가 최근 실거래 기준이 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지도 판단할 수 없습니다. 결론은 권리금액 인수는 0원, 그러나 선행 등기·이용상태·시세는 확인 후 입찰. 감정가 30% 할인만 보고 접근하기보다는 이 세 가지를 먼저 해소하는 물건입니다.
