부산지방법원 2025타경22885. 부산진구 중앙대로 653 디알에코시티 18층 1812호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 2021.10.26 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 96,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 박영준의 전입·확정일자·점유 및 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국의 압류가 이어지는 구조입니다.
핵심은 임차권의 순서입니다. 박영준의 임대차계약일과 확정일자는 2022.04.18, 주민등록일자는 2022.04.29, 점유개시일자는 2022.05.06입니다. 모두 2021.10.26 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 사건 정보상 대항력은 없고, 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 현재 최저가 기준 예상 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22885 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 18층 1812호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 2층, 지상 20층 · 사용승인일 2021.08.23 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 121,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수는 0원
등기 흐름에서 먼저 눈에 띄는 것은 2021.10.18의 민간임대주택등기입니다. 그 뒤 2021.10.26 우리은행 근저당권이 설정되며 말소기준이 형성됐습니다. 박영준의 임대차 관련 일자는 모두 그 이후여서 말소기준보다 후순위입니다. 2024.11.14 임차권등기가 마쳐졌지만, 해당 권리 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 박영준 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 전입 2022.04.29 확정 2022.04.18 점유개시 2022.05.06 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 해당 없음 배당요구 2024.11.14 |
② 가격 검증 — 감정가 70%가 곧 ‘시세 70%’는 아니다
현재 최저매각가는 133,700,000원으로 감정가 191,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 경매 회차 할인율일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다.
이 사건에서는 동일·유사 물건의 실거래 비교를 통해 최저가를 검증할 근거가 제시되지 않았습니다. 따라서 가격 메리트 판단은 보류하는 것이 맞습니다. 권리상 인수액이 0원이라 실질취득액은 현재 최저가와 같은 133,700,000원이지만, 그 금액이 시세보다 낮은지는 별도의 거래가격 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,671,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 121,000,000원 | 35,028,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전체 채권 217,000,000원 중 131,028,200원이 배당되고 85,971,800원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 전체 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 133,700,000원 | 131,028,200원 | 85,971,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 93,590,000원 | 91,505,380원 | 125,494,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 65,512,999원 | 63,933,765원 | 153,066,235원 | 0원 |
현재 회차에서는 주택도시보증공사에 35,028,200원이 배당되는 계산이지만, 2회 유찰 시와 3회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다. 즉 유찰이 거듭될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 범천동 부산진초등학교 북동측 인근이며, 업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다. 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 범내골역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 임차권에는 주거로 표시돼 있으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물·설비. 사용승인일은 2021.08.23이며 위생·급배수·도시가스·승강기·공동현관·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·방화지구이며 남측 폭 약 20미터, 동측 폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 순위 재확인. 박영준의 확정일자 2022.04.18, 전입 2022.04.29, 점유개시 2022.05.06이 말소기준 2021.10.26보다 늦다는 점을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 임차권·점유 현황. 임차권등기는 존재하지만 감정 현장조사 때 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 명도 상태는 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.10.18 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 숫자를 시세 할인율로 해석하지 말고, 동일·인근 오피스텔의 실제 거래가격과 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 세금·배당순위. 2025.11.07 국의 압류가 등기돼 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 세금채권과 배당순위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·관리비 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 선명, 가격은 검증 전
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2021.10.26 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 박영준의 전입·확정일자·점유는 모두 그 이후입니다. 임차보증금은 121,000,000원이지만 대항력이 없으며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 추가 유찰 시에도 인수액은 0원으로 계산됩니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 최저가는 감정가 191,000,000원에서 1회 유찰돼 133,700,000원까지 낮아졌지만, 실거래 검증 없이 이 금액을 “시세보다 싸다”고 부를 근거는 없습니다. 여기에 민간임대주택등기, 현장 내부 미확인, 세금채권 배당 확인 요소가 남습니다. 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 확인 후 판단입니다.
