부산지방법원 2025타경22886. 부산진구 부전동 디알에코시티 10층 1012호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용 오피스텔로 탐문조사된 물건입니다. 감정가는 180,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 126,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 128,956,950원입니다.
권리분석의 핵심은 날짜 순서입니다. 현재 말소기준권리는 2021.10.26. 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 김인기의 임대차계약일과 확정일자는 2022.04.25., 전입·점유개시는 2022.05.11.로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 자료상 해당 임차권은 대항력이 없고, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22886 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 10층 1012호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔:주거용)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상20층 중 10층 1012호 · 2021.08.23 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 128,956,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
최초 농협은행 근저당권은 2021.09.13. 설정됐지만 2021.10.26. 해지로 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤의 김인기 임차권등기, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국세 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 121,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인기 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.05.11 | 2022.04.25 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
김인기는 2022.04.25. 임대차계약과 확정일자를 갖췄고, 2022.05.11. 전입 및 점유를 시작했습니다. 그러나 말소기준권리 2021.10.26.보다 늦기 때문에 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 2024.11.21. 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 접수됐습니다. 보증금은 121,000,000원이지만, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 회차별 가격과 미배당
실거래 시세 자료는 확인되지 않으므로 가격 메리트를 시세 대비로 단정할 수 없습니다. 현재 회차는 감정가 180,000,000원의 70%인 126,000,000원입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 88,200,000원과 61,739,999원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 101,520,950원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 138,744,550원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 164,728,271원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,564,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 128,956,950원 | 27,436,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 224,956,950원 중 123,436,000원이 배당되고, 101,520,950원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 기준시점 현재 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됐습니다.
- 입지. 부산교통공사 북서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설·상업용빌딩이 혼재하고 있으며 제반 입지여건 및 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 도시철도1호선 범내골역이 있으며 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 광대로에 접하고 남측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대소각 · 공시지가 9,181,000원/㎡입니다.
- 건물. 2021.08.23 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 전기·위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·경보·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시가 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18. 등기가 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각 후 처리 여부와 임대의무 관련 내용을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 임차권 날짜 재확인. 김인기의 계약·확정일자 2022.04.25., 전입·점유 2022.05.11.과 말소기준권리 2021.10.26.의 선후관계를 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 주택도시보증공사에 101,520,950원의 미배당이 발생하더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 126,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 업무시설이지만 현황 주거용 오피스텔로 조사돼 있으므로 실제 점유·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 위험은 낮지만 선순위 등기 확인이 핵심
이 사건에서 가장 큰 임차인 쟁점은 김인기 보증금 121,000,000원이지만, 전입일이 2022.05.11.로 말소기준권리 2021.10.26.보다 늦습니다. 자료상 대항력은 없고 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 보증금 자체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 반면 2021.10.18. 민간임대주택등기는 말소기준권리보다 앞서 있으므로 반드시 원문 확인 대상입니다. 가격 측면에서도 현재 최저가는 126,000,000원이지만 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 후순위 임차권은 정리되지만, 선순위 민간임대주택등기와 실제 시세를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
